Il seminario del 1 giugno

Luca Pavan è stato studente del Clape. Ha seguito l'indirizzo di gestione dell'architettura e dopo essersi (brillantemente) laureato è andato a Milano al Master sui temi del Real Estate promosso dal Politecnico di Milano. Da lì ha incominciato una bella carriera presso REAG, la più iumportante società italiana di valutazioni immobliari.
Sono lieto di averlo con noi per presentare due casi di studio, attinenti la seconda parte delle vostre lezioni. Nel corso del seminario di venerdì primo giugno considereremo l'impiego di modelli reddituali per la stima di beni destinati alla trasformazione e di beni di cui si considera preminente la componente reddituale.
Il seminario è importante dunque per due motivi. Il primo è legata alla seconda prova intermedia, assai prossima. Il secondo è di carattere più generale: dà carne e sangue a una possibile carriera professionale che riguarda il vostro futuro.

Ezio Micelli

Risposte generali ai quesiti sulle esercitazioni

Vi scrivo alcune ulteriori delucidazioni in riferimento alla I esercitazione:
- sia la I che la II esercitazione andranno rigorosamente stampate su carta e presentate in occasione dell'esame orale; non è prevista alcuna collezione via posta elettronica delle stesse; ognuno di voi è tenuto a presentarsi all'esame in possesso di entrambe le esercitazioni;
- per chi si trovi a dover affrontare problemi legati ad una sostanziale diversità tra la consistenza del proprio progetto e quella delle fonti individuate, ripropongo una ri-lettura del post intitolato "Il bene di stima oggetto dell'esercitazione" (3 maggio);
- aggiungo inoltre che, nel caso non riusciate a trovare fonti riferite a consistenze sopra i 200 mq, è veramente difficile che per transazioni di tale dimensione, che magari superano il milione di euro, vi vengano date informazioni utili in agenzia, sia possono non aver mai trattato casi di tale rilevanza, sia per ovvia tutela di informazioni di questo tipo in loro possesso; ed inoltre sappiate che per pezzi tanto grandi, quasi unici, il prezzo diventa l'esito di una contrattazione tra venditore e compratore che, anche per questioni economico-fiscali, può discostarsi dai parametri di mercato;
- per chi si è sentito dire che "il prezzo d'offerta non di discosta dal prezzo di chiusura": valutate innanzi tutto chi ve lo dice e sappiate che un agente immobiliare non è interessato a non creare l'aspettativa di sconti o ribassi rispetto ai valori che propone, perchè il suo compenso è una provvigione percentuale; con tutte le cautele del caso, una forchetta del 5-10% è plausibile in un mercato mediamente attivo;
- per chi utilizza il procedimento di "scala dei prezzi noti": sappiate che voi cercate un posizionamento rispetto a dei "capisaldi" di cui dovreste conoscere le caratteristiche; è ovvio che, per progetti che prevedono particolari dotazioni tecnologiche, sarebbe preferibile fare riferimento a casi similari per realizzare correttamente una "scala dei prezzi noti" entro cui posizionare il proprio bene; se non avete trovato questa casistica potere anche considerare un metodo pluriparametrico per "pesare" adeguatamente l'aspetto tecnologico o altre particolarità del vostro bene.

Fabio Fregonese

I voti della prima prova intermedia

Sono pubblicati i voti relativi alla prima esercitazione. Sono sufficientemente soddisfatto dei risultati, anche perché l'esperienza mi insegna che la seconda prova intermedia conduce di norma a esiti più brillanti, trascinando verso l'alto le votazioni finali.
I miei complimenti a Davide Bortoluzzo, Alberto Girotto e Gianluca Pittacolo per le ottime prove.

Ezio Micelli

Ancora sulle esercitazioni

Vi scrivo qualche appunto per rendervi più agevole lo svolgimento della I esercitazione.
Vi invito in particolare:
> a fare riferimento in maniera rigorosa all'ultima slide "Ricapitolando" delle "Indicazioni per la I esercitazione", a predisporre cioè una sequenza orientativamente di 6 slide così come indicato;
> a valutare in maniera attenta i dati che avete raccolto, suddividendo le fonti dirette e le indirette e distinguendo tra prezzi e valori d'offerta;
> a non "tagliare via testa e coda della gaussiana" come alcuni di voi hanno proposto in maniera meccanica per far coincidere media e moda; innanzi tutto se media e moda non coincidono non è un errore, ma un sinonimo della necessità di approfondire la lettura di quel mercato e di evidenziarne peculiarità che vi possono essere sfuggite; inoltre non è necessario eliminare "sia testa che coda", ma potrebbe essere corretto eliminare solo i dati che stanno ad uno dei due estremi della vostra gaussiana;
cercate di motivare ogni passaggio, perché è ciò che dovrete illustrare in sede di esame orale;
> specificatamente riguardo al parametro tecnico: se avete progettato ambienti particolari dal punto di vista geometrico e volumetrico, con spazi a doppia altezza o ballatoi, utilizzate il parametro €/mq piuttosto che €/mc;
Vi invito infine a contattarci via posta elettronica agli indirizzi che vi sono stati forniti (estimob@iuav.it e fabio.fregonese@gmail.com) per eventuali chiarimenti, che troveranno risposta in forma collegiale sul blog, e per sottoporci la versione finale del vostro primo elaborato.

Fabio Fregonese

Ultime lezioni

Vi ricordo quali sono le attività da ora fino alla fine del corso. Martedì prossimo affronteremo il tema della fattibilità dei progetti privati, mentre il giorno 22 il tema sarà quello del catasto e dei suoi valori. Il giorno 29 (martedì) o il giorno 1 giugno (venerdì, la data sarà scelta a breve) l'arch Luca Pavan, già studente del Clape e oggi valutatore di REAG, primaria società italiana nel settore delle valutazioni immobiliari, presenterà alcuni casi di valutazione reddituale di beni immobili. Il 5 giugno ci sarà la seconda prova intermedia.
Vi ricordo infine che il 15 giugno la facoltà ha previsto l'appello della sessione di giugno.

Ezio Micelli

Il bene di stima oggetto dell'esercitazione

Tre studenti - Bars, Vidali, Moschino - mi spiegano che la villa da loro progettata mal si addice ad una indagine di mercato: si tratta di un bene con caratteristiche peculiari che mal si presta - soprattutto in ragione della dimensione dell'unità abitativa - ad una stima comparativa con un adeguato numero di prezzi rilevati.
Il tema credo sia assolutamente comune a tutti voi: rispondo ai tre, ma credo che il ragionamento valga un po' per tutti.
Le strade che vi propongo sono due. la prima prevede che voi ipotizziate il frazionamento della villa in più unità immobiliari. La seconda, più radicale, prevede che voi recuperiate molto semplicemente altre unità immobiliari da porre a oggetto di stima.
Prediligo la prima ipotesi, ma accetto anche la seconda nel caso il frazionamento non si riveli progettualmente fattibile e sensato.

Ezio Micelli