Il seminario del 1 giugno

Luca Pavan è stato studente del Clape. Ha seguito l'indirizzo di gestione dell'architettura e dopo essersi (brillantemente) laureato è andato a Milano al Master sui temi del Real Estate promosso dal Politecnico di Milano. Da lì ha incominciato una bella carriera presso REAG, la più iumportante società italiana di valutazioni immobliari.
Sono lieto di averlo con noi per presentare due casi di studio, attinenti la seconda parte delle vostre lezioni. Nel corso del seminario di venerdì primo giugno considereremo l'impiego di modelli reddituali per la stima di beni destinati alla trasformazione e di beni di cui si considera preminente la componente reddituale.
Il seminario è importante dunque per due motivi. Il primo è legata alla seconda prova intermedia, assai prossima. Il secondo è di carattere più generale: dà carne e sangue a una possibile carriera professionale che riguarda il vostro futuro.

Ezio Micelli

Risposte generali ai quesiti sulle esercitazioni

Vi scrivo alcune ulteriori delucidazioni in riferimento alla I esercitazione:
- sia la I che la II esercitazione andranno rigorosamente stampate su carta e presentate in occasione dell'esame orale; non è prevista alcuna collezione via posta elettronica delle stesse; ognuno di voi è tenuto a presentarsi all'esame in possesso di entrambe le esercitazioni;
- per chi si trovi a dover affrontare problemi legati ad una sostanziale diversità tra la consistenza del proprio progetto e quella delle fonti individuate, ripropongo una ri-lettura del post intitolato "Il bene di stima oggetto dell'esercitazione" (3 maggio);
- aggiungo inoltre che, nel caso non riusciate a trovare fonti riferite a consistenze sopra i 200 mq, è veramente difficile che per transazioni di tale dimensione, che magari superano il milione di euro, vi vengano date informazioni utili in agenzia, sia possono non aver mai trattato casi di tale rilevanza, sia per ovvia tutela di informazioni di questo tipo in loro possesso; ed inoltre sappiate che per pezzi tanto grandi, quasi unici, il prezzo diventa l'esito di una contrattazione tra venditore e compratore che, anche per questioni economico-fiscali, può discostarsi dai parametri di mercato;
- per chi si è sentito dire che "il prezzo d'offerta non di discosta dal prezzo di chiusura": valutate innanzi tutto chi ve lo dice e sappiate che un agente immobiliare non è interessato a non creare l'aspettativa di sconti o ribassi rispetto ai valori che propone, perchè il suo compenso è una provvigione percentuale; con tutte le cautele del caso, una forchetta del 5-10% è plausibile in un mercato mediamente attivo;
- per chi utilizza il procedimento di "scala dei prezzi noti": sappiate che voi cercate un posizionamento rispetto a dei "capisaldi" di cui dovreste conoscere le caratteristiche; è ovvio che, per progetti che prevedono particolari dotazioni tecnologiche, sarebbe preferibile fare riferimento a casi similari per realizzare correttamente una "scala dei prezzi noti" entro cui posizionare il proprio bene; se non avete trovato questa casistica potere anche considerare un metodo pluriparametrico per "pesare" adeguatamente l'aspetto tecnologico o altre particolarità del vostro bene.

Fabio Fregonese

I voti della prima prova intermedia

Sono pubblicati i voti relativi alla prima esercitazione. Sono sufficientemente soddisfatto dei risultati, anche perché l'esperienza mi insegna che la seconda prova intermedia conduce di norma a esiti più brillanti, trascinando verso l'alto le votazioni finali.
I miei complimenti a Davide Bortoluzzo, Alberto Girotto e Gianluca Pittacolo per le ottime prove.

Ezio Micelli

Ancora sulle esercitazioni

Vi scrivo qualche appunto per rendervi più agevole lo svolgimento della I esercitazione.
Vi invito in particolare:
> a fare riferimento in maniera rigorosa all'ultima slide "Ricapitolando" delle "Indicazioni per la I esercitazione", a predisporre cioè una sequenza orientativamente di 6 slide così come indicato;
> a valutare in maniera attenta i dati che avete raccolto, suddividendo le fonti dirette e le indirette e distinguendo tra prezzi e valori d'offerta;
> a non "tagliare via testa e coda della gaussiana" come alcuni di voi hanno proposto in maniera meccanica per far coincidere media e moda; innanzi tutto se media e moda non coincidono non è un errore, ma un sinonimo della necessità di approfondire la lettura di quel mercato e di evidenziarne peculiarità che vi possono essere sfuggite; inoltre non è necessario eliminare "sia testa che coda", ma potrebbe essere corretto eliminare solo i dati che stanno ad uno dei due estremi della vostra gaussiana;
cercate di motivare ogni passaggio, perché è ciò che dovrete illustrare in sede di esame orale;
> specificatamente riguardo al parametro tecnico: se avete progettato ambienti particolari dal punto di vista geometrico e volumetrico, con spazi a doppia altezza o ballatoi, utilizzate il parametro €/mq piuttosto che €/mc;
Vi invito infine a contattarci via posta elettronica agli indirizzi che vi sono stati forniti (estimob@iuav.it e fabio.fregonese@gmail.com) per eventuali chiarimenti, che troveranno risposta in forma collegiale sul blog, e per sottoporci la versione finale del vostro primo elaborato.

Fabio Fregonese

Ultime lezioni

Vi ricordo quali sono le attività da ora fino alla fine del corso. Martedì prossimo affronteremo il tema della fattibilità dei progetti privati, mentre il giorno 22 il tema sarà quello del catasto e dei suoi valori. Il giorno 29 (martedì) o il giorno 1 giugno (venerdì, la data sarà scelta a breve) l'arch Luca Pavan, già studente del Clape e oggi valutatore di REAG, primaria società italiana nel settore delle valutazioni immobiliari, presenterà alcuni casi di valutazione reddituale di beni immobili. Il 5 giugno ci sarà la seconda prova intermedia.
Vi ricordo infine che il 15 giugno la facoltà ha previsto l'appello della sessione di giugno.

Ezio Micelli

Il bene di stima oggetto dell'esercitazione

Tre studenti - Bars, Vidali, Moschino - mi spiegano che la villa da loro progettata mal si addice ad una indagine di mercato: si tratta di un bene con caratteristiche peculiari che mal si presta - soprattutto in ragione della dimensione dell'unità abitativa - ad una stima comparativa con un adeguato numero di prezzi rilevati.
Il tema credo sia assolutamente comune a tutti voi: rispondo ai tre, ma credo che il ragionamento valga un po' per tutti.
Le strade che vi propongo sono due. la prima prevede che voi ipotizziate il frazionamento della villa in più unità immobiliari. La seconda, più radicale, prevede che voi recuperiate molto semplicemente altre unità immobiliari da porre a oggetto di stima.
Prediligo la prima ipotesi, ma accetto anche la seconda nel caso il frazionamento non si riveli progettualmente fattibile e sensato.

Ezio Micelli

Bolla immobiliare

Abbiamo spesso parlato a lezione dei cicli immobiliari. Abbiamo considerato come oggi il mercato sia oggi in una fase matura, in cui i valori non solo sembra abbiano raggiunto un punto di massimo, ma scontino forse anche un eccesso di valore - una bolla speculativa - di cui alcuni temono l'entità per via degli effetti negativi che ciò potrebbe avere sul resto dell'economia.
Vi lascio questo servizio curato dalla redazione di Repubblica on line sul tema. Mi sembra sia una buona occasione di connettere i temi del corso a scenari più ampi di carattere nazionale e internazionale.

Ezio Micelli

Lo sviluppo delle esercitazioni

Ieri abbiamo discusso sul tema delle esercitazioni e mi sembra utile ritornare sul tema per chiarire qualche aspetto in modo esaustivo.
Il primo punto riguarda il bene di cui va realizzata la stima: se non riuscite in alcun modo a valorizzare la vostra attività progettuale, scegliete un bene immobile a vostra disposizione (perché lo avete affrontato in altri corsi, ad esempio). Qualora la localizzazione sia problematica, non esitate a rilocalizzarlo in un'area urbana per la quale siano disponibili adeguati dati e informazioni.
Il secondo riguarda invece il numero dei componenti dei gruppi di lavoro. Allo scopo di favorire economie di scala nel corso del semestre, accetto gruppi di due o tre persone. Ovviamente, chi ritiene di lavorare al meglio da solo lo può fare senz'altro. Vi ricordo peraltro come il voto sull'elaborato non dipenda solo dalla qualità di quest'ultimo, bensì dalla qualità della discussione - sempre individuale - che evidenzierete in sede di esame.
Il terzo punto concerne la tempistica. Come vi ho detto ieri, l'esercitazione deve essere conclusa orientativamente nei prossimi dieci giorni, per poi passare allo studio della seconda parte del corso e preparare la seconda prova e la seconda esercitazione. I collaboratori al corso - gli architetti Bolognesi (barbarab@iuav.it) e Fregonese (fabio.fregonese@gmail.com) - sono a vostra disposizione via mail per approfondire ulteriori aspetti tecnici legati allo sviluppo del lavoro.
Eventuali commenti utili a tutti saranno pubblicati su questo blog.
Infine, sotto il profilo amministrativo, vi chiedo di comunicare ai miei collaboratori la formazione dei gruppi di modo da poter disporre quanto prima di una anagrafe completa del corso.

Buon fine settimana

Ezio Micelli

Le prove, le esercitazioni, il voto

Anticipare tutte le domande di domani è difficile. Provo a farlo cercando di limitare al minimo il tempo da dedicare alle questioni amministrative.

1. Come saranno valutate le prove? La vostra esercitazione non sarà valutata in sé, bensì in sede di contraddittorio: in altre parole, dovrete difendere il vostro elaborato di sede di esame. Qualora il lavoro sia di gruppo, ognuno difenderà l'elaborato da solo e i vostri saranno eventualmente differenziati.

2.Quanto pesano le prove nel voto finale? Pesano per il 20% la prima e per la stessa pecentuale la seconda. In tutto la discussione delle due prove concorre per il 40% del vostro voto finale. Le due prove intermedie pesano per il 60% complessivamente, diviso a metà tra la prima e la seconda prova.

3. Per quando bisogna preparare le due esercitazioni? Senza vincoli particolari, ma esortandovi a non perdere tempo, credo che la prima debba essere chiusa entro due settimane dalla prima prova intermedia, e così pure la seconda. In questo modo dovreste avere tutte le conoscenze per affrontare al meglio le prove senza perdere troppo tempo: per questa ragione ho chiesto elaborati leggeri e non vere e proprie stime.

Buon lavoro

Ezio Micelli

I prezzi edonici e il test di domani

Una precisazione per non passare sonni inquieti.
La parte sui prezzi edonici è stata posta alla vostra attenzione solo come materiale di approfondimento personale.
Non è dunque oggetto del test di domani.

Buon lavoro

Ezio Micelli

Prova intermedia del 24

Provo a fugare le vostre ultime curiosità sulla prima prova intermedia del 24.
Sono previste 3 domande aperte in cui siete chiamati a sviluppare il quesito con riferimento sia alla parte di metodo che a quella di applicazione.
Ogni domanda vale il 20% del punteggio finale della prova.
!0 quesiti a domanda multipla completano la prova: si tratta di quesiti che testano capacità e conoscenze in modo più rapido, ma senza mai cadere nella trappola della verifica nozionistica. Questa seconda parte della prova pesa per il 40% del voto.

Buona preparazione

Ezio Micelli

Recupero del 27 aprile

Vi ricordo che il giorno 27 aprile, dalle 9.30 fino alle 12.40, recuperiamo la lezione che mi avete chiesto di spostare prevista per questa settimana.
Il tema della lezione sarà dedicato al valore di trasformazione.
A breve troverete i materiali pubblicati sul web.

Ezio Micelli

Forma e contenuti dell'esercitazione

Ritorno sul tema dell'esercitazione affinché possiamo rendere il più utile possibile il tempo speso in aula nella seconda parte della lezione seminariale prevista per il giorno 24 pv nel seguito della prima prova intermedia.
L'obiettivo didattico è quello di testare le vostre capacità, il vostro saper fare, e dunque di rendere operativi i contenuti di teoria e metodo discussi nel corso. Sotto il profilo pratico, lo scopo dell'esercitazione è di realizzare una stima del più probabile valore di mercato di un bene immobile.

Intanto, affrontiamo il tema di quale bene immobile. Credo che la cosa più utile sia quella di considerare un bene che voi stessi avete progettato e di cui magari siete a conoscenza del valore di costo. Faccio presente che, allo scopo di differenziare l'attività dei diversi gruppi, lo stesso bene può essere collocato in diversi ambiti urbani (possiamo simulare che uno stesso immobile a destinazione residenziale possa essere ubicato nella periferia di Padova, di Mestre, di Treviso o dove ci pare più opportuno).

La natura della stima è particolare: non siete chiamati a presentare ad un committente una relazione testuale lunga e articolata, quanto invece un elaborato sintetico (in formato powerpoint per esempio) dal quale si evinca con chiarezza la vostra professionalità e la solidità delle vostre conclusioni.

Individuato il bene, la metodologia è quella presentata nelle diverse lezioni del corso. Mi sembra comunque utile presentarvi una possibile scaletta dei materiali che articolano l'elaborato:

- una/mezza slide per la localizzazione del bene
- una/mezza slide per le caratteristiche intrinseche
- una/mezza slide - eventuale - per caratteristiche posizionali intrinseche e/o economico-fiscali
- una slide per la misura della consistenza
- una slide per il metodo seguito e per dichiarare il tipo di fonti impiegate (prioritariamente sul web)
- una/due slide per i dati quantitativi raccolti e per la loro discussione
- una slide per la sintesi e la formulazione del valore

In sintesi, dalle 5 alle 8 slide dovrebbero essere sufficienti per svolgere il compito.
Ne riparliamo il 24, ma credo che questa nota possa aiutarvi a identificare con precisione l'attività da svolgere.

Ezio Micelli

Contenuti della prima prova intermedia

La prova prima prova intermedia verterà sui contenuti delle seguenti lezioni:
1.Introduzione all'economia
2.Definizione e principi dell’estimo
3.Procedimenti diretti e indiretti di stima
4.Procedimenti pluriparametrici di stima
5.Stima per capitalizzazione dei redditi
6.Casi di stima
Per lo svolgimento della prova non è ammesso l'uso del cellulare: gli studenti sono invitati a presentarsi alla prova muniti di calcolatrice.

Barbara Bolognesi

Come avrete avuto modo di notare, la lezione sulla matematica finanziaria non rientra nella prima prova prova intermedia. E' richiesta solo la conoscenza dei temi - che ho peraltro ripreso nella specifica lezione - che riguardano la capitalizzazione dei redditi.
Lascio alla seconda prova - per ragioni di equilibrio didattico - l'accertamento delle vostre conoscenze su questo tema.

Ezio Micelli

Prima prova intermedia e organizzazione didattica

Ho ricevuto molte richieste affinché la prova intermedia - fissata da tempo per il 17 aprile - venisse spostata.
Vengo incontro alla vostra richiesta, pur non ritenendo utile modificare il programma di lavoro.
Il 17 ho inoltre deciso di non andare avanti con il programma delle lezioni: credo che proporvi alcuni temi impegnativi della seconda parte del corso in una settimana dedicata ad altre prove non sarebbe proficuo: meglio allora spostare tutta l'attività didattica alla prossima settimana.
La prova intermedia è così spostata al 24 aprile. In quella stessa settimana, dopo essermi consultato con la segreteria, troveremo la data per il recupero dell'attività didattica.

Ezio Micelli

Lezione del 13 aprile 2007

La lezione di venerdì 13 aprile si terrà a partire dalle ore 9.30.
La comunicazione prevede una prima parte in cui verranno illustrati dei casi applicativi sulla stima del valore di mercato, ed una seconda parte in cui verranno fornite indicazioni puntuali per la redazione del vostro primo elaborato intermedio.

Barbara Bolognesi

Le prossime tre lezioni

La prossima lezione, prevista per il 3 aprile, riguarderà il tema dei procedimenti pluriparametrici di stima. Vi segnalo che avremo di discutere anche alcuni aspetti di carattere generale come, in particolare, le fonti del mercato immobiliare per il reperimento dei dati necessari alla formulazione delle stime. Dopo la pausa delle vacanze pasquali, ci rivedremo il 13 aprile, nella lezione di recupero prevista per compensare le ore di didattica che non abbiamo svolto il giorno di martedì grasso. La lezione del 13 è tutta dedicata a stime ed è di fondamentale importanza per la redazione del vostro primo elaborato intermedio.
La lezione del 17 aprile è invece dedicata - nella prima parte - alla prima prova intermedia, mentre la seconda prevede un seminario per lo sviluppo del primo elaborato.
EM

Capitalizzazione dei redditi

La lezione di oggi, per continuità con gli argomenti della matematica finanziaria, riguarderà la stima analitica del valore di mercato e la capitalizzazione dei redditi.
La prossima settimana invece concluderemo il ciclo delle lezioni sui procedimenti di stima del valore di mercato con i procedimenti pluriparametrici.
EM

Le esercitazioni del Clape

Vi ricordo che la verifica delle vostre abilità, del vostro saper fare si baserà su due sintetiche esercitazioni. La prima prevede la stima di una unità immobiliare che avete progettato voi stessi (o che hanno progettato dei vostri colleghi) per via sintetica e per analitica. La seconda prevede invece la stima del valore di trasformazione di un'area edificabile (o di un manufatto destinato a trasformazione).
Le due stime devono essere predisposte orientativamente per la metà di aprile (dopo le vacanze di Pasqua), mentre la seconda dovrà essere predisposta per la fine delle lezioni.
Uno schema tipo dell'esercitazione vi sarà presto fornito sul sito e sul blog. La traccia sarà organizzata sinteticamente in 5/10 slide.
La verifica della vostra preparazione si baserà dunque sia sulle prove scritte tradizionali - destinate a valutare le vostre conoscenze teoriche e applicative di ordine generale - sia sulle esercitazioni. Il peso relativo delle prove è il seguente: le prove scritte pesano per due terzi del voto finali, mentre il terzo restante dipenderà dalla discussione delle esercitazioni di stima.

Nuovo calendario prove orali

E' pubblicato il calendario aggiornato delle prove orali. Non sono ammessi cambi di turno.
Resto a disposizione per le indicazioni che ritenete all'indirizzo mail: estimob@iuav.it
Barbara Bolognesi