Saggi di attualizzazione di natura infra-annuale

Nello strumento dell’analisi dei flussi di cassa attualizzati, comunemente chiamato DCF, viene impiegato il tasso di attualizzazione per riportare al momento della stima i flussi di cassa dei vari periodi in cui l’investimento viene suddiviso dal punto di vista temporale.
Tali intervalli possono essere annuali, semestrali, quadrimestrali, ecc. Ne consegue che anche il tasso di attualizzazione può essere espresso su base annuale, semestrale, quadrimestrale, trimestrale, …, mensile, in ragione del grado di precisione dell’analisi.
Dalle fonti del mercato immobiliare si ottiene un saggio annuale, che viene ordinariamente indicato pari al 8-10%. A tal proposito si rimanda a quanto spiegato dal docente a lezione o tra gli spprofondimenti del blog.
Ci sono due metodi che consentono di passare da un saggio annuale ad uno su base periodale.
Un primo metodo, che è possibile definire “sintetico”, prevede che il saggio annuale venga diviso per il numero di periodi considerati, ovvero nel caso si voglia ad esempio passare da un saggio annuale ad un saggio semestrale, si procede dividendo il saggio annuale per il numero di semestri che ci sono in un anno, ovvero per 2. Analogamente qualora si desideri considerare un saggio quadrimestrale si procederà dividendo il saggio annuale per il numero di quadrimestri che compongono 1 anno, ovvero 3.
Esiste un secondo metodo per effettuare la conversione tra saggio annuale e saggio periodale, prevede l’impiego delle formule:

r annuale = ((1+ r k) ^k )-1

r k = ((1+ r annuale) ^ 1/k) -1

dove:
rannuale = saggio annuale
rk = saggio periodale (mensile, semestrale, …)
k= periodo considerato (ad esempio per il periodo mensile k=12, per il periodo semestrale k= 2, ecc. )

Viene allegata una tabella con il confronto tra saggio annuale e periodale per un intervallo compreso tra 7 e 14%.

Riferimenti bibliografici puntuali per approfondire l’argomento sono costituiti dai testi M. Simonotti, La stima immobiliare (pgg 95 – 99), e F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari (pg 112).

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Auguri di buon Natale e di felice 2008

Molti auguri a tutti voi da parte mia e di tutti i collaboratori di un buon Natale e un 2008 pieno di soddisfazioni. Fra cui anche un'ottima prova all'esame di Valutazione economica del progetto.

Arriverderci a gennaio,

Ezio Micelli

Roe e Roi

Nella valutazione degli indicatori finanziari del progetto avrete notato come la matrice non ha una riga per gli interessi sul capitale di debito. In altri termini, tra i costi dell'intrapresa non è riportata la voce interessi.
Non si tratta di una svista: il valore del progetto si stima assumendo che l'investitore promuova l'iniziativa senza ricorso al debito, ma solo con mezzi propri.
Il tasso di rendimento interno riflette la qualità finanziaria del progetto nell'ipotesi che tutto il capitale sia dell'imprenditore.
Il modello che voi utilizzate restituisce il Roi, il ritorno sull'investimento. Se decidete di ipotizzare un certo livello di indebitamento per finanziare il progetto (ipotesi più che plausibile), è vero che sosterrete dei costi aggiuntivi -gli oneri finanziari-, ma vi avvantaggerete dell'effetto leva e quindi potrete stimare un rendimento sul capitale finanziario superiore al rendimento del progetto.
La misura dello scarto la trovate nella formula

Roe = Roi + (Roi-i)*l

dove i rappresenta il tasso di interesse e l esprime il rapporto tra capitale di debito e mezzi propri dell'imprenditore.
Stimato il Roe, in ragione di un ordinario livello di indebitamento, è possibile valutare la sua congruità rispetto alle attese dell'investitore.
Al contrario, se è noto il valore obiettivo dell'investitore, si parte dal Roe, dalla struttura finanziaria ipotizzata (ad esempio: 50%/50%) e dal valore del tasso di interesse per stimare il saggio di attualizzazione da "battere" nel calcolo del Van.
In questo caso, il saggio di attualizzazione tiene conto sia del costo del capitale dell'imprenditore che del costo del capitale di debito: non a caso in inglese viene chiamato WACC, costo del capitale medio ponderato.
Se il modello di valutazione restituisce un Van positivo utilizzando un saggio di attualizzazione stimato secondo le regole del WACC, siete in grado di affermare che il progetto è grado di ripagare sia il costo del capitale di debito, sia il costo del capitale imprenditoriale, normalmente assai più caro.

L'attività della settimana

Siamo alla fine dell'anno e mancano poche lezioni alla fine del corso. Credo possa essere utile sviluppare al massimo l'attività seminariale prima delle vacanze e quindi vi propongo di discutere i vostri elaborati sia mercoledì che giovedì.
Come d'abitudine, le iscrizioni via mail sono benvenute per meglio organizzare il lavoro.

Ezio Micelli

Prossimo appello Clasarch

La prossima sessione d'esame è prevista il giorno 20 febbraio 2008, alle ore 09.30 in aula 1.8 al Magazzino 6 a Santa Marta.

EM

I risultati della prova del 30 novembre (ord 93)

I risultati della prova del 30 novembre scorso sono disponibili alla pagina delle comunicazioni del corso di Estimo Cla ord 93 dell'anno anno accademico 2005/06.
La registrazione dei voti positivi sarà effettuata in occasione del prossimo appello, la cui data, ancora da definirsi da parte della facoltà, vi sarà comunicata sempre anche su questo blog.

Ezio Micelli

La didattica della settimana

Dopo qualche settimana travagliata, ritorniamo allo schema tradizionale con due lezioni, una al mercoledì e una al giovedì.
La lezione di mercoledì sarà dedicata all'approfondimento di alcuni casi di studio: ci avviamo alle battute finali ed è fondamentale che possiate considerare casi di valutazione sviluppati organicamente.
La lezione del giovedì è dedicata al seminario di revisione dei vostri elaborati. Darò la priorità agli studenti in grado di presentare l'articolazione dei flussi di costo e ricavo e di presentare una valutazione degli indicatori finanziari del progetto (Van e Tri).
Come d'abitudine, accetto le prenotazioni via email per il seminario di giovedì.

Ezio Micelli

Lezione di giovedì 6.12

Vi ricordo che questa settimana si terrà attività didattica solo giovedì 6, in ragione della sospensione stabilita dalla Facoltà per il giorno 5.12.
Giovedì terrò una lezione che permetterà di inquadrare alcuni temi legati allo sviluppo temporale del progetto e all'effetto che quest'ultimo determina sulla valutazione di convenienza da parte del developer.

Ezio Micelli

Conferma prova 30 novembre 2007

Gentili studenti,

alla luce delle numerose richieste pervenute via mail, vi confermo che la prova per gli studenti del vecchio ordinamento è fissata per domani 30 novembre 2007 alle ore 11.00 presso la sede di Santa Marta.

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Prova straordinaria del 30 novembre

Vi confermo la prova straordinaria prevista per venerdì 30 novembre riservata agli studenti del corso di laurea in architettura ordinamento 1993.
Eventuali variazioni di aula vi saranno tempestivamente comunicati sul blog del corso.

Ezio Micelli

L'attività della settimana (28-29/11)

Come ho già avuto modo di dirvi la scorsa settimana, sulla base delle indicazioni fornite dal corso di laurea, l'attività didattica è sospesa il giorno di mercoledì mentre il giovedì terrò seminario sempre al Magazzino 6, aula 05-07.
La scorsa settimana ho visto diversi gruppi pervenire ad un buon livello di maturazione sia della stima dei corsti che dei ricavi. Nelle revisioni pubbliche di giovedì vorrei vedere dei quadri di sintesi che mettano a confronto i costi e i ricavi del progetto. Anche con qualche approssimazione, si tratta comunque di un passaggio fondamentale per a verificare la fattibilità del progetto.

Buon lavoro

EM

L'attività della settimana

Vi ricordo che questo mercoledì non si tiene lezione: è la festa cittadina della Madonna della Salute.
Tutto regolare invece per giovedì 22: in quell'occasione terrò un seminario per discutere l'avanzamento dei vostri lavori.
Ricevo, come d'abitudine, le vostre richieste di presentazione anche via posta elettronica secondo le consuete modalità.

Buon lavoro

EM

La valutazione dei centri commerciali

Il libro curato da Oliviero Tronconi e da Stefano Bellintani Valutazione e valorizzazione immobiliare. Esperienze, metodiche e casi studio, Il Sole 24 Ore, 2006, riporta diversi casi di valutazione basati sul procedimento del Discounted Cash Flow Analysis di centri commerciali e di interventi analoghi.
Ve lo consiglio per il suo forte carattere operativo e per la completezza dei riferimenti sotto il profilo delle voci e dei valori in gioco.

EM

Il procedimento di stima dei ricavi

Rispetto alle osservazioni fatte durante le revisioni di giovedì scorso sulla scelta del più probabile valore di mercato (ovvero della stima dei ricavi attesi dalla vendita del bene finito), ritengo doveroso fare una precisazione.
Applicare il procedimento di stima del valore di mercato della curva di frequenza (gaussiana) è sicuramente corretto in senso lato. Tuttavia nell’ottica della vostra esercitazione (verifica della fattibilità dell’investimento dal punto di vista del promotore immobiliare), ritengo che i ricavi attesi dalla vendita del bene finito, specie se il progetto prevede la realizzazione di un edificio di qualità elevata, non coincidano con il valore medio riscontrato dalle analisi di mercato. E’ improbabile infatti che un promotore si accolli il rischio di una trasformazione immobiliare a fronte di un ricavo medio.
E' più credibile che il nostro promotore voglia vendere il prodotto finito al valore maggiore possibile.
Alla luce di tale osservazione, per la stima dei ricavi attesi è comunque corretto condurre un’approfondita analisi di mercato e restituire una lettura di tali dati attraverso una gaussiana, ma il più probabile valore di mercato ritengo vada scelto con il procedimento sintetico della scala dei prezzi noti tra i casi massimamente analoghi rilevati tra gli interventi di nuova costruzione.
Resto a disposizione per le eventuali indicazioni che ritenete sull’argomento.

Barbara Bolognesi

L'attività didattica di questa settimana

Vi segnalo che l'attività didattica di questa settimana torna alla norma: il mercoledì è dedicato all'attività didattica con una lezione sulla matematica finanziaria, mentre giovedì sarà impegnato per la revisione dei vostri lavori.
La priorità va a quei gruppi che hanno già sviluppato l'indagine di mercato relativamente a costi e ricavi della trasformazione.

EM

Trend italiani e stranieri

Vi ho segnalato qualche giorno fa la tendenza del mercato immobiliare italiano ad una stasi dei valori quando non ad una vera e propria flessione.
La tendenza non è circoscritta al nostro paese. La globalizzazione opera anche nel settore di cui ci occupiamo e ne sia conferma il trend assai più cauto nella crescita di altri mercati immobiliari internazionali.
L'articolo di Business Week nel link riporta conclusioni analoghe a quelle del servizio dell'Espresso con riferimento al caso inglese. Cambia lo stile della rivista, ma le analisi convergono sul raffreddamento dei mercati.

EM

Seminario di giovedì 8.11

Procediamo alternando lezioni tradizionali e seminari. Giovedì 8.11 si terrà seminario. In quella data ragioneremo sulle modalità operative di acquisizione dei valori di mercato e di costo e avremo anche la possibilità di ascoltare alcune vostre proposte di lavoro.

A giovedì

Ezio Micelli

Progettare e valutare superluoghi

Nel corso della prima sessione di revisioni abbiamo toccato indirettamente il tema della progettazione e della valutazione di quei nuovi luoghi della città, che per lungo tempo sono stati definiti non-luoghi (pochi titoli sono stati fortunati come quello di Marc Augé) e che adesso sono stati ribattezzati Superluoghi.
L'articolo di Erbani mi sembra utile a inquadrare alcune discussioni sviluppate in aula.

Ezio Micelli

La difficile fase del mercato immobiliare

Vi segnalo questo servizio de l'Espresso sulla flessione del mercato immobiliare. In particolare, vi segnalo i grafici che evidenziano in modo chiaro la fase difficile del mercato: rallentamento dei tempi di commercializzazione, domanda in calo, valori costanti quando non in flessione.

Ne parleremo anche nella lezione di mercoledì.

Ezio Micelli

Appello straordinario per studenti corso Cla (ord 93)

Come annunciato, ho verificato la possibilità di un appello straordinario riservato esclusivamente agli studenti del Cla ordinamento 93.
La prova si terrà il giorno 30 novembre 2007 presso l'aula D della sede di Santa Marta alle ore 11.00.
Le iscrizioni avverranno per via telematica inviando una mail all'indirizzo estimob@iuav.it entro e non oltre il giorno 23 novembre, di modo da consentire la corretta gestione della prova.

Buon lavoro

Ezio Micelli