I contenuti della seconda esercitazione

L'obiettivo didattico della seconda prova è di verificare la vostra capacità nelle stime di tipo reddituale.

L'oggetto della stima può dunque essere un bene capace di generare reddito (un'abitazione, un complesso a destinazione terziaria) oppure un bene destinato a trasformazione (un'area edificabile, ad esempio, o un immobile di cui si ipotizza lo sviluppo migliorandone la funzionalità).
Nel primo caso, vi chiedo di considerare comunque un certo livello di complessità nel rapporto con i flussi reddituali. In altri termini, se dovete effettuare la stima di un alloggio, non vi chiedo di stimare il valore per semplice capitalizzazione, ma di valutare, ad esempio, la possibilità che il bene venga acquisito per 8/12 anni per poi essere rivenduto.
Vi faccio presente che in sede di seminario è stata esattamente questa la dinamica che Luca Pavan vi ha presentato nel primo caso illustrato.
Nel secondo caso, potete invece considerare il suolo su cui insiste il bene della prima esercitazione. Il procedimento è quello del valore di trasformazione e credo che alla luce di quanto illustrato a lezione e di quanto presentato nel secondo caso del seminario del primo giugno non ci siano problemi concettuali insormontabili.
Come per la prima esercitazione, la natura della stima è particolare: non siete chiamati a presentare ad un committente una relazione testuale lunga e articolata, quanto invece un elaborato sintetico (in formato powerpoint per esempio) dal quale si evinca con chiarezza la vostra professionalità e la solidità delle vostre conclusioni.

Individuato il bene, la metodologia è quella presentata nelle diverse lezioni del corso. Mi sembra comunque utile presentarvi una possibile scaletta dei materiali che articolano l'elaborato:

- due slide per caratteristiche dello stato di fatto e di diritto (destinazione urbanistica, indice di edificazione, oppure, se il bene è locato, da quanti anni, aspetti fisici e funzionali del bene e del contesto)
- una/mezza slide per la misura della consistenza
- una slide per il metodo seguito e per dichiarare il tipo di fonti impiegate (prioritariamente sul web)
- una/due slide per i dati quantitativi raccolti e per la loro discussione
- una slide per la presentazione del modello finanziario (che ovviamente non potrà che essere semplificato rispetto alle forme considerate nel seminario di lunedì)
- una slide con le conclusioni della stima e con le vostre considerazioni critiche, se ve ne è bisogno.

In sintesi, dalle 5 alle 8 slide dovrebbero essere sufficienti per svolgere il compito.
Come per la prima esercitazione, gli archh Bolognesi e Fregonese sono a vostra disposizione per consultazioni on line rispetto alla sviluppo della prova.

Ezio Micelli