Iscritti alla prova di fine corso

Gentili studenti, vi segnalo che alla pagina delle comunicazioni sono pubblicate tutte le indicazioni relative alla prova di fine corso programmata per il giorno lunedì 5 febbraio 2007 a partire dalle 14.30 in aula N1 presso la sede di Santa Marta.

Vi invito a portare una calcolatrice. Non è ammesso l’uso del cellulare.

Resto a vostra disposizione all'indirizzo estimob@iuav.it

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Conclusione seminario integrativo

Grande successo del seminario integrativo per la revisione dei vostri elaborati. E quindi si proroga la settimana prossima, sempre dalle ore 10 alle 13 presso il mio studio alle Terese.
La lista dei gruppi - non modificabile - è quella predisposta oggi.

Con i migliori saluti

EM

Come leggere il saggio di attualizzazione

Nel corso delle revisioni di oggi ho notato come ci fosse qualche difficoltà a interpretare in modo corretto il saggio di attualizzazione. Molti di voi si limitano a riportare il valore del 10% su base annua senza comprendere pienamente il senso di una simile scelta.
Proviamo allora a ritornare sul tema. Se scelgo di attualizzare i valori di un investimento al saggio del 10% è perché investimenti alternativi di rischio analogo sono in grado di rendere un valore di questo ammontare. E ciò, ad esempio, lo posso dire sulla base della mia esperienza del settore e delle precedenti occasioni di investimento.
Ottenere un valore attuale netto di segno positivo equivale ad avere un'indicazione di questo tipo: l'investimento oggetto di valutazione rende più del valore di soglia selezionato -il saggio di attualizzazione, appunto- e quindi l'investimento è fattibile.
Se, poniamo, investo 1000 euro e l'anno successivo ottengo 1200 euro e il rischio connaturato all'investimento mi suggerisce un saggio di soglia del 10%, allora la valutazione evidenzia un Van positivo: l'investimento rende di più della soglia stabilita e quindi va utilmente intrapreso.
Un passo avanti. Un imprenditore è consapevole del vantaggio che ritrae dalla possibilità di indebitarsi. Sa che grazie al debito il suo capitale può rendere di più. Di questa consapevolezza deve tenere conto anche nella scelta del saggio di attualizzazione. Come? Ritorniamo all'esempio. Se un imprenditore sa di potere disporre del 50% delle risorse necessarie al proprio progetto al tasso del 5%, dovrà valutare il costo medio pesato del capitale determinando il nuovo saggio di attualizzazione: (0,5*0,10+0,5*,0,5=0,075). Sulla base della scelta finanziaria del nostro imprenditore abbiamo ricalcolato il saggio di attualizzazione del progetto. Vi segnalo che attualizzare al nuovo saggio del 7,5% significa considerare due diversi prezzi d'uso del capitale: quello dell'imprenditore, pari al 10%, e quello di debito pari al 5%.
Porre dunque il 10% come saggio di attualizzazione significa assumere questo valore come soglia da battere nel giudizio di redditività dell'investimento. Se poi consideriamo un ricorso ordinario all'indebitamento (normalmente tra il 50% e il 60%) delle risorse necessarie allo sviluppo del progetto, dobbiamo considerare quel saggio non come prezzo d'uso del capitale dell'investitore, ma come media ponderata del capitale (proprio e di debito) a disposizione dell'investitore.

Buon lavoro,

EM

Ultimi riferimenti bibliografici

Vi lascio alcuni riferimenti bibliografici per l'ultima sezione del corso, dedicata agli strumenti di partnership tra pubblico e privato. Sul project financing, il testo che vi consiglio è quello di Gianfranco Imperatori, La finanza di progetto, Il Sole-24 Ore, MIlano, 2003. Il tema dei programmi integrati l'ho sviluppato a partire da un mio saggio del 2004 che lascio tra i materiali in download. Analogamente, il tema della perequazione può essere approfondito a partire dal mio volume Perequazione urbanistica, Marsilio, 2004, la cui bibliografia credo consenta una accettabile base di partenza sull'argomento. Le società di trasformazione urbana sono oggetto di più letture nel volume curato da G. Storto, Le società di trasformazione urbana, Il Sole 24 Ore, Milano, 2004.

Buon lavoro

EM

Capitalizzazione dei redditi

Sul tema della capitalizzazione dei redditi limitati ed illimitati, si vedano le lezioni n. 5 e 6 del corso del prof. Micelli cliccando sul titolo del post.

Barbara Bolognesi

Prova di fine corso

La prova scritta di fine corso è fissata per il giorno lunedì 5 febbraio 2007 presso la sede di Santa Marta. Le ragioni della scelta sono legate alle disponibilità delle aule data dalla Facoltà.
Per accedere alla prova è necessario iscriversi via mail all’indirizzo estimob@iuav.it entro le ore 24.00 di domenica 28 gennaio 2007.
Indicazioni ulteriori sullo svolgimento della prova verranno fornite in seguito.

Barbara Bolognesi

Revisioni/Seminario integrativo

Ho ricevuto diverse richieste di avere un'ultima revisione all'elaborato.
Mi sembra che ciò possa aiutare la vostra preparazione e quindi vi segnalo che giovedì 25 gennaio ricevo presso il mio studio (sede delle Terese) i gruppi interessati dalle ore 10 alle ore 13.

Buon lavoro

EM

Prove scritte, prove orali

Alcuni di voi mi hanno chiesto di modificare il calendario delle prove, altri si sono limitati alla semplice richiesta di informazioni. Rispondo a tutti cercando di presentare sinteticamente le prossime scadenze del nostro corso.
Le prove scritte finalizzate a testare la vostra capacità di restituire criticamente i temi di metodo sono previste per i giorni 5 e 15 di febbraio.
Le prove orali relative alla discussione dell'elaborato sono previste a partire dal giorno 15 febbraio. In quella data, in occasione dell'appello, sarà mia cura presentare il calendario delle prove orali.

Buon lavoro

EM

Case, capannoni, rischio e rendimento

Valentina pone un problema interessante a cui credo sia utile rispondere diffusamente in uno specifico post.
Il problema che pone è il seguente (spero di riportare correttamente il suo pensiero): com’è questa storia che un capannone in periferia rende più di una bella casa in centro storico? Mi risulta difficile credere che un capannone a Porto Viro renda meno di un’abitazione a San Marco.
Provo a spiegare.
L’abitazione a San Marco partecipa di un mercato attivo da secoli, in cui una domanda solvibile interessata a locare un alloggio non è in discussione. Il capannone a Porto Viro è stato costruito per soddisfare una domanda oggi magari significativa, ma la qualità della localizzazione è ancora da verificare, soprattutto se consideriamo il medio/lungo periodo.
L’abitazione ha caratteristiche tali per cui – pur dovendo intervenire con manutenzioni ordinarie e straordinarie – alla fine siamo confidenti che qualcuno, anche tra decenni, considererà quel bene utile a soddisfare una domanda. Siamo un po’ meno sicuri di ciò quando consideriamo il nostro capannone: il tasso di obsolescenza delle tecnologie e dei processi di produzione è decisamente più rapido e non è affatto detto che il capannone sia in grado di soddisfare le esigenze dell’utenza tra vent’anni.
L’abitazione è dunque un bene in grado di generare redditi nel tempo stabilmente e continuativamente, senza troppa aleatorietà. Il capannone genera redditi più variabili, meno sicuri nel tempo.
Il mercato registra questa diversa variabilità dei redditi e quindi porta a rendimenti differenziati: più alti i rendimenti del capannone che presenta un rischio relativo più importante, più contenuti per l’abitazione che ha rischio più limitato.
Attenzione: a questo punto è doveroso introdurre una postilla importante. Nel lungo periodo, al rendimento legato a reddito ordinario – che è quello di cui abbiamo parlato sino ad ora – si deve aggiungere il rendimento per l’incremento di valore patrimoniale (l’aumento dei valori di mercato nel tempo). Per questa ragione le famiglie considerano l’abitazione un buon investimento: se è vero che essa consente di guadagnare un rendimento tutto sommato modesto (il 4-5% al lordo di spese e imposte), è altresì vero che nel lungo periodo – poniamo 15-20 anni – l’evidenza empirica segnala un aumento dei valori di mercato del bene che può essere importante e può concorrere in modo deciso al rendimento complessivo dell’investimento.
A mercoledì,
EM