Case, capannoni, rischio e rendimento

Valentina pone un problema interessante a cui credo sia utile rispondere diffusamente in uno specifico post.
Il problema che pone è il seguente (spero di riportare correttamente il suo pensiero): com’è questa storia che un capannone in periferia rende più di una bella casa in centro storico? Mi risulta difficile credere che un capannone a Porto Viro renda meno di un’abitazione a San Marco.
Provo a spiegare.
L’abitazione a San Marco partecipa di un mercato attivo da secoli, in cui una domanda solvibile interessata a locare un alloggio non è in discussione. Il capannone a Porto Viro è stato costruito per soddisfare una domanda oggi magari significativa, ma la qualità della localizzazione è ancora da verificare, soprattutto se consideriamo il medio/lungo periodo.
L’abitazione ha caratteristiche tali per cui – pur dovendo intervenire con manutenzioni ordinarie e straordinarie – alla fine siamo confidenti che qualcuno, anche tra decenni, considererà quel bene utile a soddisfare una domanda. Siamo un po’ meno sicuri di ciò quando consideriamo il nostro capannone: il tasso di obsolescenza delle tecnologie e dei processi di produzione è decisamente più rapido e non è affatto detto che il capannone sia in grado di soddisfare le esigenze dell’utenza tra vent’anni.
L’abitazione è dunque un bene in grado di generare redditi nel tempo stabilmente e continuativamente, senza troppa aleatorietà. Il capannone genera redditi più variabili, meno sicuri nel tempo.
Il mercato registra questa diversa variabilità dei redditi e quindi porta a rendimenti differenziati: più alti i rendimenti del capannone che presenta un rischio relativo più importante, più contenuti per l’abitazione che ha rischio più limitato.
Attenzione: a questo punto è doveroso introdurre una postilla importante. Nel lungo periodo, al rendimento legato a reddito ordinario – che è quello di cui abbiamo parlato sino ad ora – si deve aggiungere il rendimento per l’incremento di valore patrimoniale (l’aumento dei valori di mercato nel tempo). Per questa ragione le famiglie considerano l’abitazione un buon investimento: se è vero che essa consente di guadagnare un rendimento tutto sommato modesto (il 4-5% al lordo di spese e imposte), è altresì vero che nel lungo periodo – poniamo 15-20 anni – l’evidenza empirica segnala un aumento dei valori di mercato del bene che può essere importante e può concorrere in modo deciso al rendimento complessivo dell’investimento.
A mercoledì,
EM