Il procedimento di stima dei ricavi

Rispetto alle osservazioni fatte durante le revisioni di giovedì scorso sulla scelta del più probabile valore di mercato (ovvero della stima dei ricavi attesi dalla vendita del bene finito), ritengo doveroso fare una precisazione.
Applicare il procedimento di stima del valore di mercato della curva di frequenza (gaussiana) è sicuramente corretto in senso lato. Tuttavia nell’ottica della vostra esercitazione (verifica della fattibilità dell’investimento dal punto di vista del promotore immobiliare), ritengo che i ricavi attesi dalla vendita del bene finito, specie se il progetto prevede la realizzazione di un edificio di qualità elevata, non coincidano con il valore medio riscontrato dalle analisi di mercato. E’ improbabile infatti che un promotore si accolli il rischio di una trasformazione immobiliare a fronte di un ricavo medio.
E' più credibile che il nostro promotore voglia vendere il prodotto finito al valore maggiore possibile.
Alla luce di tale osservazione, per la stima dei ricavi attesi è comunque corretto condurre un’approfondita analisi di mercato e restituire una lettura di tali dati attraverso una gaussiana, ma il più probabile valore di mercato ritengo vada scelto con il procedimento sintetico della scala dei prezzi noti tra i casi massimamente analoghi rilevati tra gli interventi di nuova costruzione.
Resto a disposizione per le eventuali indicazioni che ritenete sull’argomento.

Barbara Bolognesi