Saggi di attualizzazione di natura infra-annuale

Nello strumento dell’analisi dei flussi di cassa attualizzati, comunemente chiamato DCF, viene impiegato il tasso di attualizzazione per riportare al momento della stima i flussi di cassa dei vari periodi in cui l’investimento viene suddiviso dal punto di vista temporale.
Tali intervalli possono essere annuali, semestrali, quadrimestrali, ecc. Ne consegue che anche il tasso di attualizzazione può essere espresso su base annuale, semestrale, quadrimestrale, trimestrale, …, mensile, in ragione del grado di precisione dell’analisi.
Dalle fonti del mercato immobiliare si ottiene un saggio annuale, che viene ordinariamente indicato pari al 8-10%. A tal proposito si rimanda a quanto spiegato dal docente a lezione o tra gli spprofondimenti del blog.
Ci sono due metodi che consentono di passare da un saggio annuale ad uno su base periodale.
Un primo metodo, che è possibile definire “sintetico”, prevede che il saggio annuale venga diviso per il numero di periodi considerati, ovvero nel caso si voglia ad esempio passare da un saggio annuale ad un saggio semestrale, si procede dividendo il saggio annuale per il numero di semestri che ci sono in un anno, ovvero per 2. Analogamente qualora si desideri considerare un saggio quadrimestrale si procederà dividendo il saggio annuale per il numero di quadrimestri che compongono 1 anno, ovvero 3.
Esiste un secondo metodo per effettuare la conversione tra saggio annuale e saggio periodale, prevede l’impiego delle formule:

r annuale = ((1+ r k) ^k )-1

r k = ((1+ r annuale) ^ 1/k) -1

dove:
rannuale = saggio annuale
rk = saggio periodale (mensile, semestrale, …)
k= periodo considerato (ad esempio per il periodo mensile k=12, per il periodo semestrale k= 2, ecc. )

Viene allegata una tabella con il confronto tra saggio annuale e periodale per un intervallo compreso tra 7 e 14%.

Riferimenti bibliografici puntuali per approfondire l’argomento sono costituiti dai testi M. Simonotti, La stima immobiliare (pgg 95 – 99), e F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari (pg 112).

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Auguri di buon Natale e di felice 2008

Molti auguri a tutti voi da parte mia e di tutti i collaboratori di un buon Natale e un 2008 pieno di soddisfazioni. Fra cui anche un'ottima prova all'esame di Valutazione economica del progetto.

Arriverderci a gennaio,

Ezio Micelli

Roe e Roi

Nella valutazione degli indicatori finanziari del progetto avrete notato come la matrice non ha una riga per gli interessi sul capitale di debito. In altri termini, tra i costi dell'intrapresa non è riportata la voce interessi.
Non si tratta di una svista: il valore del progetto si stima assumendo che l'investitore promuova l'iniziativa senza ricorso al debito, ma solo con mezzi propri.
Il tasso di rendimento interno riflette la qualità finanziaria del progetto nell'ipotesi che tutto il capitale sia dell'imprenditore.
Il modello che voi utilizzate restituisce il Roi, il ritorno sull'investimento. Se decidete di ipotizzare un certo livello di indebitamento per finanziare il progetto (ipotesi più che plausibile), è vero che sosterrete dei costi aggiuntivi -gli oneri finanziari-, ma vi avvantaggerete dell'effetto leva e quindi potrete stimare un rendimento sul capitale finanziario superiore al rendimento del progetto.
La misura dello scarto la trovate nella formula

Roe = Roi + (Roi-i)*l

dove i rappresenta il tasso di interesse e l esprime il rapporto tra capitale di debito e mezzi propri dell'imprenditore.
Stimato il Roe, in ragione di un ordinario livello di indebitamento, è possibile valutare la sua congruità rispetto alle attese dell'investitore.
Al contrario, se è noto il valore obiettivo dell'investitore, si parte dal Roe, dalla struttura finanziaria ipotizzata (ad esempio: 50%/50%) e dal valore del tasso di interesse per stimare il saggio di attualizzazione da "battere" nel calcolo del Van.
In questo caso, il saggio di attualizzazione tiene conto sia del costo del capitale dell'imprenditore che del costo del capitale di debito: non a caso in inglese viene chiamato WACC, costo del capitale medio ponderato.
Se il modello di valutazione restituisce un Van positivo utilizzando un saggio di attualizzazione stimato secondo le regole del WACC, siete in grado di affermare che il progetto è grado di ripagare sia il costo del capitale di debito, sia il costo del capitale imprenditoriale, normalmente assai più caro.

L'attività della settimana

Siamo alla fine dell'anno e mancano poche lezioni alla fine del corso. Credo possa essere utile sviluppare al massimo l'attività seminariale prima delle vacanze e quindi vi propongo di discutere i vostri elaborati sia mercoledì che giovedì.
Come d'abitudine, le iscrizioni via mail sono benvenute per meglio organizzare il lavoro.

Ezio Micelli

Prossimo appello Clasarch

La prossima sessione d'esame è prevista il giorno 20 febbraio 2008, alle ore 09.30 in aula 1.8 al Magazzino 6 a Santa Marta.

EM

I risultati della prova del 30 novembre (ord 93)

I risultati della prova del 30 novembre scorso sono disponibili alla pagina delle comunicazioni del corso di Estimo Cla ord 93 dell'anno anno accademico 2005/06.
La registrazione dei voti positivi sarà effettuata in occasione del prossimo appello, la cui data, ancora da definirsi da parte della facoltà, vi sarà comunicata sempre anche su questo blog.

Ezio Micelli

La didattica della settimana

Dopo qualche settimana travagliata, ritorniamo allo schema tradizionale con due lezioni, una al mercoledì e una al giovedì.
La lezione di mercoledì sarà dedicata all'approfondimento di alcuni casi di studio: ci avviamo alle battute finali ed è fondamentale che possiate considerare casi di valutazione sviluppati organicamente.
La lezione del giovedì è dedicata al seminario di revisione dei vostri elaborati. Darò la priorità agli studenti in grado di presentare l'articolazione dei flussi di costo e ricavo e di presentare una valutazione degli indicatori finanziari del progetto (Van e Tri).
Come d'abitudine, accetto le prenotazioni via email per il seminario di giovedì.

Ezio Micelli

Lezione di giovedì 6.12

Vi ricordo che questa settimana si terrà attività didattica solo giovedì 6, in ragione della sospensione stabilita dalla Facoltà per il giorno 5.12.
Giovedì terrò una lezione che permetterà di inquadrare alcuni temi legati allo sviluppo temporale del progetto e all'effetto che quest'ultimo determina sulla valutazione di convenienza da parte del developer.

Ezio Micelli