Nello strumento dell’analisi dei flussi di cassa attualizzati, comunemente chiamato DCF, viene impiegato il tasso di attualizzazione per riportare al momento della stima i flussi di cassa dei vari periodi in cui l’investimento viene suddiviso dal punto di vista temporale.
Tali intervalli possono essere annuali, semestrali, quadrimestrali, ecc. Ne consegue che anche il tasso di attualizzazione può essere espresso su base annuale, semestrale, quadrimestrale, trimestrale, …, mensile, in ragione del grado di precisione dell’analisi.
Dalle fonti del mercato immobiliare si ottiene un saggio annuale, che viene ordinariamente indicato pari al 8-10%. A tal proposito si rimanda a quanto spiegato dal docente a lezione o tra gli spprofondimenti del blog.
Ci sono due metodi che consentono di passare da un saggio annuale ad uno su base periodale.
Un primo metodo, che è possibile definire “sintetico”, prevede che il saggio annuale venga diviso per il numero di periodi considerati, ovvero nel caso si voglia ad esempio passare da un saggio annuale ad un saggio semestrale, si procede dividendo il saggio annuale per il numero di semestri che ci sono in un anno, ovvero per 2. Analogamente qualora si desideri considerare un saggio quadrimestrale si procederà dividendo il saggio annuale per il numero di quadrimestri che compongono 1 anno, ovvero 3.
Esiste un secondo metodo per effettuare la conversione tra saggio annuale e saggio periodale, prevede l’impiego delle formule:
r annuale = ((1+ r k) ^k )-1
Tali intervalli possono essere annuali, semestrali, quadrimestrali, ecc. Ne consegue che anche il tasso di attualizzazione può essere espresso su base annuale, semestrale, quadrimestrale, trimestrale, …, mensile, in ragione del grado di precisione dell’analisi.
Dalle fonti del mercato immobiliare si ottiene un saggio annuale, che viene ordinariamente indicato pari al 8-10%. A tal proposito si rimanda a quanto spiegato dal docente a lezione o tra gli spprofondimenti del blog.
Ci sono due metodi che consentono di passare da un saggio annuale ad uno su base periodale.
Un primo metodo, che è possibile definire “sintetico”, prevede che il saggio annuale venga diviso per il numero di periodi considerati, ovvero nel caso si voglia ad esempio passare da un saggio annuale ad un saggio semestrale, si procede dividendo il saggio annuale per il numero di semestri che ci sono in un anno, ovvero per 2. Analogamente qualora si desideri considerare un saggio quadrimestrale si procederà dividendo il saggio annuale per il numero di quadrimestri che compongono 1 anno, ovvero 3.
Esiste un secondo metodo per effettuare la conversione tra saggio annuale e saggio periodale, prevede l’impiego delle formule:
r annuale = ((1+ r k) ^k )-1
r k = ((1+ r annuale) ^ 1/k) -1
dove:
rannuale = saggio annuale
rk = saggio periodale (mensile, semestrale, …)
k= periodo considerato (ad esempio per il periodo mensile k=12, per il periodo semestrale k= 2, ecc. )
Viene allegata una tabella con il confronto tra saggio annuale e periodale per un intervallo compreso tra 7 e 14%.
Riferimenti bibliografici puntuali per approfondire l’argomento sono costituiti dai testi M. Simonotti, La stima immobiliare (pgg 95 – 99), e F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari (pg 112).dove:
rannuale = saggio annuale
rk = saggio periodale (mensile, semestrale, …)
k= periodo considerato (ad esempio per il periodo mensile k=12, per il periodo semestrale k= 2, ecc. )
Viene allegata una tabella con il confronto tra saggio annuale e periodale per un intervallo compreso tra 7 e 14%.
Buona giornata,
Barbara Bolognesi
Nessun commento:
Posta un commento