Auguri

Molti auguri a voi tutti per un Natale bello e sereno ed un 2007 straricco di soddsfazioni.

Ci vediamo alle ultime lezioni di gennaio.

Vostro,

Ezio Micelli

Ultima settimana

Per l'ultima settimana prima delle vacanze di Natale, il programma segue l'ormai tradizionale articolazione che vede il mercoledì impegnato con lezione e seminario, mentre il giovedì è tutto dedicato a incontri e revisioni.
Ci rivedremo dopo le vacanze per le ultime due lezioni. Entrambe saranno dedicate ad approfondire gli aspetti peculiari del vostro progetto.

Buon lavoro,

EM

Mercoledì e giovedì

Domani, mercoledì 13, intendo dividere le tre ore di corso in una parte di seminario e in una parte di lezione tradizionale. Le ore della lezione di giovedì 14 saranno interamente dedicate all'attività seminariale.

Buon lavoro,

EM

L'utile del developer nel calcolo del Van e nella stima del valore di trasformazione

Ritorno sul tema dell’utile dell’imprenditore che promuove lo sviluppo poiché nelle revisioni ho rilevato qualche incomprensione.
Partiamo dalla stima del valore attuale netto. Che – lo abbiamo considerato a lezione – è definito come la sommatoria dei benefici e dei costi debitamente attualizzati. Poiché un progetto di sviluppo può durare diversi anni, è necessario valutare i costi e i ricavi in modo da tenere conto del diverso valore che assumono flussi finanziari in entrata e in uscita) in funzione della loro collacazione temporale. L’operazione dell’attualizzazione avviene per mezzo del fattore di sconto (1/qn).
Nel calcolo del Van, la variabile incognita è rappresentata dal beneficio economico che l’imprendiore ritrae dall’operazione imprenditoriale. Se il Van è nullo, l’imprenditore ritare dall’investimento esattamente il profitto di mercato per la specifica tipologia di investimento intrapresa, caratterizzata da un preciso rapporto rischio/rendimento.
Supponiamo, ad esempio, che il nostro imprenditore investa 1000 euro oggi e ottenga un beneficio di 1.100 tra un anno. Supponiamo ancora che il rendimento di mercato per quel tipo di investimento sia pari al 10%. In tal caso, l’investimento ha un Van pari a 0: ciò non vuol dire ovviamente che il nostro imprenditore non guadagni nulla (contabilmente guadagna 100 euro), ma solo che egli non guadagna nulla più del profitto normale d’impresa che il mercato riconosce per investimenti di quella natura.
Se, invece, il Van fosse positivo, il nostro imprenditore potrebbe ottenere dall’investimento non solo il profitto normale (il 10%), ma anche un extraprofitto aggiuntivo.
Passiamo ora al calcolo del Valore di trasformazione di un bene immobile oggetto di trasformazione (come un’area edificabile, ad esempio). Il valore di trasformazione si definisce come la somma dei ricavi esito della trasformazione (il valore dei prodotti venduti) e la somma dei costi sostenuti per la trasformazione stessa.
Si noti che in questo caso il valore del bene non è più noto – come nel caso del calcolo del Van dove in qualche modo eravamo riusciti a stimare tale valore – ma rappresenta la variabile incognita.
Tra i costi, invece, dovrà essere posto il beneficio dell’imprenditore: nessuno trasforma pezzi di città senza trarne un beneficio e dunque siamo nella necessità di misurare in qualche modo il costo del fattore imprenditoriale.
Questa operazione è possibile basandoci sulle regole che normalmente gli operatori utilizzano per misurare la convenienza di un investimento: per esempio, si può determinare il beneficio atteso calcolandolo come frazione del valore dei beni venduti, oppure come frazione dei costi sostenuti. Se credo di poter vendere i miei beni per un controvalore di un milione di euro, ritengo che il mio beneficio debba essere stimato nel 20% e quindi in duecentomila euro. Oppure considero che i miei costi siamo dell’ammontare di 2 milioni di euro e che il mio guadagno debba ammontare al 25% di tale valore e quindi a 500.000 euro.
Sotto il profilo economico, in sintesi, nel Van il beneficio economico del developer è la variabile che dobbiamo stimare. Nel calcolo del valore di trasformazione, invece, il beneficio economico deve essere reso esplicito nel conteggio dei costi e viene di norma calcolato sulla base dei criteri prima descritti.
Quando procedete alla stima del Van, dunque, NON dovete mettere tra i costi l’utile d’impresa: sarà il Van a dirvi se il vostro imprenditore guadagna dall’investimento un utile adeguato a remunerare la propria attività di impresa.

Ezio Micelli

Come attualizzare

Qualche studente – lavorando con attenzione – ha scoperto che il calcolo del VAN può risultare diverso a seconda delle modalità di calcolo utilizzate; in particolare, se utilizzate, la modalità di calcolo proposte nei file illustrati a lezione, ottenete valori diversi da quelli che risutano dall’applicazione delle funzioni di calcolo di Excel.
La differenza dei risultati risiede nelle ipotesi a fondamento del calcolo del valore attuale netto. Potete impiegarne diverse: potete in particolare assumere i flussi anticipati (ovvero ipotizzando che avvengano all’inizio del perido temporale considerato) o posticipati (ovvero ipotizzando che avvengano alla fine del periodo). Vi segnalo che nei modelli finanziari di REAG illustrati dall’arch. Pavan l’attualizzazione era relativa alla metà del periodo: i ricavi e i costi del primo anno erano ipotizzati al 30 giugno di ogni anno di vita del progetto.
E’ utile utilizzare le modalità di calcolo proposte a lezione perché vi consentono il pieno controllo delle ipotesi a fondamento del calcolo finanziario. Altrimenti si corre il rischio di subire le scelte implicite di qualche programmatore della Microsoft (o di altri produttori di software).
EM

I tempi del progetto tra ciclo economico e ciclo tecnico

I valori del progetto devono essere articolati nel tempo, cercando di individuare la loro scadenza temporale. Ciò impone – almeno in forma approssimata – di seguire lo sviluppo dei flussi finanziari legati ai costi e ai ricavi.
La prima fase dello sviluppo è legata all’acquisizione del bene, all’ottenimento dei titoli che consentono la realizzazione degli interventi e allo sviluppo del progetto. Possiamo senz’altro ipotizzare che il nostro developer acquisti beni sui quali è già possibile intervenire senza particolari iter burocratico-amministrativi, come potrebbe essere ad esempio il caso di beni per i quali è necessario ottenere una variante urbanistica. Consideriamo dunque che i primi mesi siano spesi dal developer per completare il processo amministrativo e per cominciare le fasi propriamente tecniche del progetto.
La durata del ciclo tecnico-realizzativo del progetto può essere stimata sulla base dei cronoprogrammi che potete trovare sui volumi della DEI: in questa fase, sulla base dei Sal, verrà saldata progressivamente l’impresa costruttrice e, sulla base degli accordi contrattuali, anche i professionisti interessati.
I ricavi del progetto possono cominciare prima della conclusione dei lavoro nel caso il developer venda i beni sulla carta. In questo modo il soggetto imprenditore migliora la struttura finanziaria del proprio investimento e ne riduce la rischiosità. E’ utile ricordare che chi acquista sulla carta versa anticipi a cui segue un saldo finale una volta terminati i lavori di costruzione.
Il ciclo economico del progetto può continuare anche dopo la conclusione dei lavori: nel caso in cui al termine della costruzione non tutti i beni prodotti siano venduti, gli ultimi flussi finanziari in entrata sono distribuiti oltre la fase realizzativa degli immobili.
Il ciclo economico-finanziario del progetto, dunque, contiene e normalmente eccede il ciclo tecnico dei lavori. L’imprenditore cercherà in ogni modo di restringere il primo e di farlo coincidere con il secondo (ciò equivale, grosso modo, a perdere poco tempo e a vendere tutto in fretta), ma questo è possibile solo a condizione di un mercato attivo e dinamico. Negli altri casi, con tempi variabili, una fase preparatoria e una fase a conclusione dei lavori per terminare le vendite rispettivamente aprono e chiudono il ciclo di esecuzione tecnica del progetto.
EM

Residenze universitarie: quale canone?

Alcuni di voi hanno lamentato difficoltà nella determinazione delle tariffe per i canoni di locazione da applicare nel caso di residenze studentesche.
Grazie ad internet non è difficile reperire i canoni di locazione praticati in Spagna, ad esempio; la Spagna può essere assimilata all'Italia per lo stile di vita e relativi costi, nonché per la valenza turistica che possono avere determinate località, influendo sia sull'appetibilità estiva di alcune strutture sia determinando un conflitto tra turista e studente.

A tal proposito vi invito a dare un'occhiata all'ottimo sito (sfortunatamente solo per IE6) di Resa, una società partecipata dalla "Caisse des Depôts et Consignations" francese, l'analogo della nostra Cassa Depositi e Prestiti.
Il link è: www.resa.es
Vi potete trovare immagini, video e prezzi per ogni tipologia di camera/appartamento in svariate città spagnole.

Un altro link per un'altra università spagnola è: http://www.universitasedes.com/eng/normas.htm

Internet è un ottimo mezzo per la ricerca di informazioni di questo tipo; vi invito a partecipare tramite commenti alla compilazione di una sorta di lista utile per chi lavora in questo campo.

Per una bibliografia cartacea vi rimando al numero 369 della rivista dell'ANCE, Associazione Nazionale Costruttori Edili, L'industria delle costruzioni, che nel numero 369 tratta dell'argomento. Vi lascio qui l'indice:

RESIDENZE UNIVERSITARIE A CAMBRIDGE, USA
Steven Holl 369/26

RESIDENZE UNIVERSITARIE A TORONTO, CANADA
Morphosis 369/38

RESIDENZE UNIVERSITARIE A HALLE AN DER SAALE, GERMANIA
Annette Hillebrandt / Gernot Schulz 369/48

RESIDENZE UNIVERSITARIE A COIMBRA, PORTOGALLO
Mateus & Mateus 369/52

RESIDENZE UNIVERSITARIE A SALISBURGO, AUSTRIA
Ebner + Eckersdorfer 369/58

RESIDENZE UNIVERSITARIE A DELFT, OLANDA
Kees Christiaanse / Hen Van Den Born 369/62

RESIDENZE UNIVERSITARIE A GRAZ, AUSTRIA
Klaus Kada 369/68

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Aula seminario di giovedì

L'appuntamento per domani, giovedì 07 dicembre, è alle ore 9.45 in aula gradoni a santa Marta.

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Seminario di giovedì

Molti gruppi sono in lista per rivedere i loro elaborati e mi sembra giusto - sebbene l'attività didattica sia sospesa questa settimana - allargare il tradizionale ricevimento del giovedì e farlo diventare un vero e proprio seminario per gli studenti interessati. L'orario è fissato dalle 9.45 alle 12.15, l'aula ve la comunicherò nei prossimi giorni in funzione della disponibilità delle sedi.

Buon lavoro,

EM

Materiali seminario Luca Pavan

Sono a disposizione i materiali del seminario tenuto dall'architetto Luca Pavan giovedì 30 novembre.

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Tre lezioni a partire dal seminario di giovedì

I seminari tenuti dagli esterni - per quanto ricchi di stimoli - possono essere divagazioni o poco più. Mi piacerebbe che il seminario di giovedì lasciasse qualche spunto di riflessione e per questo ritorno su tre argomenti che trovo di rilievo.

1) La valutazione economica del progetto non è una semplice collezione di numeri. Nell'esperienza di REAG - come nelle esercitazioni che insieme sviluppiamo nel corso - il progetto deve essere letto nella capacità di rispondere a bisogni e a domande collettive; deve valorizzare i luoghi e le loro peculiarità, esprimerne il valore sociale e di mercato. Prima dei numeri, consideriamo ciò che il progetto rappresenta per un mercato, inteso come individui e gruppi che si incontrano domandando e offrendo beni e servizi. Questa parte, se ben sviluppata, consente un racconto del progetto complementare a quello che tradizionalmente siete chiamati a produrre nei corsi di progettazione e composizione.

2) Realizzare e gestire un progetto impone di considerare spesso più mestieri. Nei progetti complessi la parte immobiliare si fonde e si integra con la produzione di servizi. Se consideriamo il caso discusso da Luca Pavan, consideriamo un'ampia gamma di servizi legati al comparto termale/cura del corpo, alla ristorazione, al commerciale. Questi servizi si svolgono nei luoghi del progetto, devono generare flussi reddituali tali da remunerare sia chi li eroga (commercianti, ristoratori, albergatori, operatori specializzati) che chi ha investito negli immobili. Dividere gli ambiti di valutazione è un'operazione che può apparire artificiosa, ma è necessaria per distinguere correttamente i ruoli dei soggetti coinvolti.

3) Anche nell'ambito del solo progetto immobiliare dobbiamo riconoscere più mestieri. Il primo progetto era sviluppato e gestito da un unico operatore, che riuniva in un unico soggetto il mestiere del developer - ovvero di chi promuove la trasformazione dell'ambiente fisico - e dell'investitore, che invece si limita a gestire i beni messi a reddito. Ogni compito comporta precisi rischi, e ad ogni livello di rischio corrisponde un adeguato rendimento. Se ricordate, il modello finanziario illustrato diversificava il tasso di attualizzazione della prima fase - più rischiosa - rispetto a quello della seconda parte, meno aleatoria nei risultati economici e quindi caratterizzata da un tasso più contenuto.

Buon fine settimana

EM