L'utile del developer nel calcolo del Van e nella stima del valore di trasformazione

Ritorno sul tema dell’utile dell’imprenditore che promuove lo sviluppo poiché nelle revisioni ho rilevato qualche incomprensione.
Partiamo dalla stima del valore attuale netto. Che – lo abbiamo considerato a lezione – è definito come la sommatoria dei benefici e dei costi debitamente attualizzati. Poiché un progetto di sviluppo può durare diversi anni, è necessario valutare i costi e i ricavi in modo da tenere conto del diverso valore che assumono flussi finanziari in entrata e in uscita) in funzione della loro collacazione temporale. L’operazione dell’attualizzazione avviene per mezzo del fattore di sconto (1/qn).
Nel calcolo del Van, la variabile incognita è rappresentata dal beneficio economico che l’imprendiore ritrae dall’operazione imprenditoriale. Se il Van è nullo, l’imprenditore ritare dall’investimento esattamente il profitto di mercato per la specifica tipologia di investimento intrapresa, caratterizzata da un preciso rapporto rischio/rendimento.
Supponiamo, ad esempio, che il nostro imprenditore investa 1000 euro oggi e ottenga un beneficio di 1.100 tra un anno. Supponiamo ancora che il rendimento di mercato per quel tipo di investimento sia pari al 10%. In tal caso, l’investimento ha un Van pari a 0: ciò non vuol dire ovviamente che il nostro imprenditore non guadagni nulla (contabilmente guadagna 100 euro), ma solo che egli non guadagna nulla più del profitto normale d’impresa che il mercato riconosce per investimenti di quella natura.
Se, invece, il Van fosse positivo, il nostro imprenditore potrebbe ottenere dall’investimento non solo il profitto normale (il 10%), ma anche un extraprofitto aggiuntivo.
Passiamo ora al calcolo del Valore di trasformazione di un bene immobile oggetto di trasformazione (come un’area edificabile, ad esempio). Il valore di trasformazione si definisce come la somma dei ricavi esito della trasformazione (il valore dei prodotti venduti) e la somma dei costi sostenuti per la trasformazione stessa.
Si noti che in questo caso il valore del bene non è più noto – come nel caso del calcolo del Van dove in qualche modo eravamo riusciti a stimare tale valore – ma rappresenta la variabile incognita.
Tra i costi, invece, dovrà essere posto il beneficio dell’imprenditore: nessuno trasforma pezzi di città senza trarne un beneficio e dunque siamo nella necessità di misurare in qualche modo il costo del fattore imprenditoriale.
Questa operazione è possibile basandoci sulle regole che normalmente gli operatori utilizzano per misurare la convenienza di un investimento: per esempio, si può determinare il beneficio atteso calcolandolo come frazione del valore dei beni venduti, oppure come frazione dei costi sostenuti. Se credo di poter vendere i miei beni per un controvalore di un milione di euro, ritengo che il mio beneficio debba essere stimato nel 20% e quindi in duecentomila euro. Oppure considero che i miei costi siamo dell’ammontare di 2 milioni di euro e che il mio guadagno debba ammontare al 25% di tale valore e quindi a 500.000 euro.
Sotto il profilo economico, in sintesi, nel Van il beneficio economico del developer è la variabile che dobbiamo stimare. Nel calcolo del valore di trasformazione, invece, il beneficio economico deve essere reso esplicito nel conteggio dei costi e viene di norma calcolato sulla base dei criteri prima descritti.
Quando procedete alla stima del Van, dunque, NON dovete mettere tra i costi l’utile d’impresa: sarà il Van a dirvi se il vostro imprenditore guadagna dall’investimento un utile adeguato a remunerare la propria attività di impresa.

Ezio Micelli