I tempi del progetto tra ciclo economico e ciclo tecnico

I valori del progetto devono essere articolati nel tempo, cercando di individuare la loro scadenza temporale. Ciò impone – almeno in forma approssimata – di seguire lo sviluppo dei flussi finanziari legati ai costi e ai ricavi.
La prima fase dello sviluppo è legata all’acquisizione del bene, all’ottenimento dei titoli che consentono la realizzazione degli interventi e allo sviluppo del progetto. Possiamo senz’altro ipotizzare che il nostro developer acquisti beni sui quali è già possibile intervenire senza particolari iter burocratico-amministrativi, come potrebbe essere ad esempio il caso di beni per i quali è necessario ottenere una variante urbanistica. Consideriamo dunque che i primi mesi siano spesi dal developer per completare il processo amministrativo e per cominciare le fasi propriamente tecniche del progetto.
La durata del ciclo tecnico-realizzativo del progetto può essere stimata sulla base dei cronoprogrammi che potete trovare sui volumi della DEI: in questa fase, sulla base dei Sal, verrà saldata progressivamente l’impresa costruttrice e, sulla base degli accordi contrattuali, anche i professionisti interessati.
I ricavi del progetto possono cominciare prima della conclusione dei lavoro nel caso il developer venda i beni sulla carta. In questo modo il soggetto imprenditore migliora la struttura finanziaria del proprio investimento e ne riduce la rischiosità. E’ utile ricordare che chi acquista sulla carta versa anticipi a cui segue un saldo finale una volta terminati i lavori di costruzione.
Il ciclo economico del progetto può continuare anche dopo la conclusione dei lavori: nel caso in cui al termine della costruzione non tutti i beni prodotti siano venduti, gli ultimi flussi finanziari in entrata sono distribuiti oltre la fase realizzativa degli immobili.
Il ciclo economico-finanziario del progetto, dunque, contiene e normalmente eccede il ciclo tecnico dei lavori. L’imprenditore cercherà in ogni modo di restringere il primo e di farlo coincidere con il secondo (ciò equivale, grosso modo, a perdere poco tempo e a vendere tutto in fretta), ma questo è possibile solo a condizione di un mercato attivo e dinamico. Negli altri casi, con tempi variabili, una fase preparatoria e una fase a conclusione dei lavori per terminare le vendite rispettivamente aprono e chiudono il ciclo di esecuzione tecnica del progetto.
EM