Ricapitolazione: a che punto siamo con il corso

Le prime lezioni hanno introdotto il tema, presentando i soggetti economici che concorrono allo sviluppo delle operazioni immobiliari e i loro obiettivi. Abbiamo poi considerato come - in operazioni di mercato - la valutazione decisiva è quella del developer: se questa figura non ritiene di ottenere un ritorno adeguato il progetto non viene realizzato.
La fattibilità del developer è sempre legata al rapporto tra ricavi e costi. I primi hanno a che vedere con il valore di mercato dei beni prodotti. La stima dunque dei beni esito della trasformazione è decisiva per la valutazione di fattibilità. Abbiamo considerato approfonditamente le modalità di indagine del mercato immobiliare.
Ci sono poi i costi. Dobbiamo sempre considerare la funzione di costo del developer e non quella del costruttore, anche se la parte di valore spettante a quest'ultimo sul valore complessivo del progetto è ovviamente di rilievo. Le stime dei costi tengono in considerazione le diverse metriche e le fonti specifiche. In particolare, per il costo di costruzione è utile procedere alla stima per via sintetica impiegando le fonti rappresentate dalle imprese e il prezziario della DEI.
Ora siamo a questo punto: incominciamo a confrontare costi e ricavi. Possiamo farlo in modo semplice: la stima del margine lordo del progetto ci aiuta a comprendere la sostenibilità del progetto. Sappiamo dallo studio della matematica finanziaria che non è corretto operare con valori diversamente posizionati nel tempo. E quindi bisogna allineare tutti i valori di costo e di ricavo al meomento della decisione, ovvero all'oggi.
Ciò conduce al calcolo del valore attuale netto. Che abbiamo imparato a determinare sotto il profilo tecnico ma sul quale dobbiamo ritornare sotto il profilo del senso economico. Lo faremo mercoledì, insieme alle tradizionali revisioni.

Ezio Micelli