Come anticipato in occasione dell'ultima lezione, martedì 19.11.2013 si terrà la prima prova intermedia.
Eloquenti, ma inosservati: i dati sulla crescita del reddito del nostro Paese spiegano la crisi del settore immobiliare assai di più di molte analisi fondate sulle fluttuazioni cicliche che di questo comparto sono aspetto peculiare.
Il fondo di Alessandro Penati (La dura legge del PIL. In Italia è peggio del ’29, Repubblica, 26 ottobre 2013) permette di mettere in relazione i fondamentali del settore immobiliare con i dati macroeconomici che ne condizionano strutturalmente l’andamento. Chi compra casa lo fa infatti contando su di un reddito capace di assicurare un risparmio costante nel tempo per ripagare un mutuo o per accantonare in vista di un futuro acquisto. Se i redditi calano, si assottiglia il risparmio e viene meno la ricchezza necessaria all’investimento in immobili.
Il nostro Paese ha il reddito di circa quindici anni fa: il PIL del 2013, a valori costanti, è di poco superiore a quello del 1999. Se poniamo il valore del 1999 come base a 100, oggi il Pil nazionale è pari a 105. E’ cresciuto senza particolare intensità fino al 2007 (dove ha sfiorato quota 120) e quindi, da quella data, ha progressivamente perso quota cedendo sul campo circa 10 punti percentuali. In un simile contesto, l’ipotesi di investimenti diffusi da parte di famiglie e imprese appare davvero ardua.
Proprio sulla base dei modesti tassi di crescita degli ultimi decenni (tasso medio dell‘1,7%), Penati azzarda le scadenze temporali per recuperare il reddito perduto: secondo le valutazioni del docente della Cattolica, saremo (forse) in grado di recuperare il benessere economico del 2007 nel 2021.
Recupero per nulla semplice, ci ricorda lo stesso Penati. Non possiamo più impiegare la svalutazione competitiva praticata negli anni della Lira e l’aumento di efficienza del sistema produttivo e dei servizi pubblici comporta riforme che fatichiamo a promuovere.
La capacità del nostro Paese di accrescere ricchezza nel tempo è dunque tutt’altro che scontata. Così come non è affatto scontata la ripresa dei valori immobiliari in buona parte riflesso ricchezza nazionale.
Più che immaginare rimbalzi e riprese a portata di mano, il settore immobiliare deve più utilmente individuare soluzioni che facciano i conti con un quadro macroeconomico nuovo e disagevole, e dunque con valori e quantità che non sono - e non saranno per qualche anno - quelli della lunga fase del boom.
Una ricerca difficile, comune a professionisti, imprese e amministratori. Ma che tuttavia rappresenta l’unica soluzione possibile per un mondo profondamente diverso da quello del nostro - anche recente - passato.
Come da avviso della segreteria dei corsi di studio, il 29 ottobre prossimo la didattica si svolgerà regolarmente.
Il prof. Micelli terrà quindi lezione come di consueto alle ore 14:00 in aula B presso la sede del Cotonificio.
La seconda parte della lezione sarà dedicata al seminario di revisione dell'esercitazione.
In tale occasione vi chiediamo di presentare, oltre al progetto che avete scelto, anche le elaborazioni relative alla misura della consistenza e i primi esiti dell'analisi di mercato.
Mirko Bisulli
Come si esce dalla attuale situazione di crisi del mercato immobiliare? Ne abbiamo parlato nel corso della prima lezione e in questa sede vi propongo una lettura che ha molti punti convincenti.
La tesi è la seguente: il mercato è in stallo perché la domanda - fiaccata dalla costante perdita di reddito degli ultimi anni - trova i prezzi ancora troppo alti. Il sistema del credito, consapevole della fragilità di famiglie e imprese, è del tutto restio a concedere credito a soggetti incapaci di restituire capitale e interessi. La combinazione tra redditi in calo e credit crunch - la stretta delle banche - deve trovare risposte convincenti, di sicuro non solo rappresentate da qualche vantaggio fiscale.
La parola chiave è repricing: i prezzi devono scendere a livelli tali da consentire il ritorno di famiglie e imprese e di azzerare il surplus che oggi condiziona il mercato. Non si tratta di una discesa senza controllo, bensì di una deflazione controllata che consenta anche a banche e imprese di uscire con perdite magari robuste ma sostenibili. E soprattutto funzionali a far ripartire da basi sane il mercato.
A meno che non si voglia aspettare "un futuribile piano casa" che sovvenzioni un mercato in disequilibrio favorendo, con il denaro del contribuente, operazioni altrimenti in stallo. Il che, oltre a essere scarsamente fattibile, solleva evidenti rilievi sul modo in cui sono impiegate le risorse pubbliche.
EM
Nella prima lezione del corso abbiamo considerato alcune simulazioni grazie a cui, grazie a semplici esercizi di statica comparata, è possibile rilevare, ad esempio, l'impatto della diminuzione del reddito della domanda sui prezzi.
Vi segnalo questo articolo - assai breve: http://www.monitorimmobiliare.it/articolo.asp?id_articolo=16573 - sugli effetti della crisi economica in Spagna. La diminuzione molto importante dei redditi ha determinato impatti altrettanto importanti sui valori di mercato.
La parte negativa: un patrimonio sostanzialmente dimezzato in valore per famiglie e imprese. Quella positiva: un mercato capace di riportare i valori alla effettiva capacità di risparmio di famiglie e imprese e, dunque, di ripartire offrendo nuove opportunità.
Nel nostro Paese il meccanismo del repricing si è fatto strada, ma con effetti decisamente meno robusti sui prezzi. Con le implicazioni del caso: la proprietà può contare su di patrimonio di valore solo moderatamente deprezzato, ma la vitalità delle operazioni parla di un meccanismo di mercato incapace di giungere ad un nuovo equilibrio che permetta la ripartenza di scambi e valori.
EM
A partire dal 16.10.2013 il ricevimento studenti è fissato al mercoledi dalle 13:30 alle 14:30 presso la sede delle Terese nello studiolo del professore.
Vi chiedo cortesemente di anticipare via mail l'oggetto dell'incontro all'indirizzo estimob@iuav.it
Mirko Bisulli
