Valori nel tempo e loro attualizzazione

E' disponibile il pdf della lezione di mer 29.11.06 che tratta il tema dell'attualizzazione dei valori.
Siete pregati di segnalare eventuali malfunzionamenti del link tramite commento.

ff

Esercizio critico e quadro di sintesi

La qualità di questa seconda parte delle vostre esercitazioni, che chiude il lavoro di impostazione della valutazione economica del progetto, si fonda su due aspetti.
Il primo è legato alla vostra capacità di stimare i valori di ricavo e di costo dopo un lavoro critico sulle fonti che non sempre sono affidabili o appropriate. Nel corso di diverse revisioni abbiamo notato discrepanze anche significative tra le informazioni, ad esempio, delle agenzie e i dati delle fonti ufficiali. Sta a voi argomentare quale sia la fonte più corretta e appropriata per il vostro progetto.
Il secondo aspetto è di giungere ad un quadro di sintesi attendibile. Un'operazione di sviluppo immobiliare deve presentare valori credibili e un margine appropriato in ragione del rischio sostenuto dal developer. Vi è richiesta, alla fine di questa parte del lavoro, una capacità di sintetizzare il lavoro di prima valutazione evidenziando l'esistenza di un margine corretto (con ampia approssimazione: 15-20%, quando non di più).
Un margine positivo non necessariamente deve esserci. E' ovvio. In tal caso, a voi il compito di individuare le ragioni dell'assenza di condizioni di convenienza economica per un developer privato.
Su queste premesse ragioneremo mercoledì sulle vostre esercitazioni.

Buon lavoro,

EM

Questa settimana

L'attività di questa settimana prevede un mercoledì diviso tra una parte di lezione e una di revisioni, mentre la giornata di giovedì è dedicata al seminario dell'arch. Luca Pavan, valutatore di REAG, che presenterà due casi di studio credo molto utili al vostro lavoro.
Vi ricordo che ho ancora gruppi iscritti alla lista della settimana scorsa: a loro dunque sarà data priorità mercoledì mattina.

EM

Esami di febbraio

Vi comunico che la sessione dell'appello di febbraio è prevista per il giorno 15 febbraio 2007 alle ore 9,30 in aula C2, presso la sede dei Tolentini.

EM

Matematica finanziaria

Vi lascio il link per recuperare i materiali della scorsa settimana legati agli elementi di matematica finanziaria necessari per la valutazione della redditività dei progetti.
Segnalatemi eventuali difficoltà di accesso al file.

EM

Seminario mercoledì e giovedì

Domani mattina - mercoledì 22 - svolgerò seminario nella prima parte della lezione, mentre nella seconda metà farò lezione. Giovedì terrò di nuovo seminario, se le domande di revisione saranno significative.
Vi segnalo che darò priorità ai gruppi che sono già riusciti a formulare un primo quadro di sintesi tra costi e ricavi, in analogia per esempio a quanto presentato dai vostri colleghi con il progetto di Chioggia.

Buon lavoro

EM

Riferimenti bibliografici

Non esiste allo stato attuale un volume che riassuma tutti i temi che abbiamo affrontato nel corso, perlomeno in lingua italiana.
Due testi in italiano e uno in inglese, tuttavia, sono vivamente consigliati. Il primo è il sintetico volume di Franco Prizzon Gli investimenti immobiliari, Celid, Torino, del 1995. Il secondo è un recente testo curato da Oliviero Tronconi e Stefano Bellintani Valutazione e valorizzazione immobiliare, Il Sole 24 Editore, Milano, 2006. Si tratta di un libro assai utile sul piano operativo, perché affonta aspetti di valutazione e di stima adottando i più recenti strumenti di derivazione finanziaria e ne illustra le fasi con chiarezza.
Un testo in inglese è quello di David Isaac, Property Development. Appraisal and Finance, Macmillan, Londra, 1996: il testo è ricco di esempi di rara chiarezza.
Sui temi classici del valore di mercato e del valore di costo, vi consiglio - per chiarezza e sintesi - il manuale di Almerico Realfonzo Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma, 1994.
Per approfondire i fondamenti della matematica finanziaria discussi a lezione, si veda il capitolo 7 del volume di Michieli e Michieli (2002) Trattato di estimo, Edagricole, Bologna, 2002.
Anticipo il tema della prossima settimana - il significato economico del valore attuale netto - e vi segnalo il capitolo dedicato al tema nel manuale di Pindyk e Rubinfeld, Microeconomia, Zanichelli, 1996.

Buon fine settimana

EM

Ricapitoliamo

E' utile - a questo punto del corso - riprendere le fila dei ragionamenti sviluppati sino ad ora e traguardare la prima tappa didattica del corso.
La prima parte del corso riguarda i fondamentali di uno studio di fattibilità economica del progetto. Che hanno in primo luogo a che fare con il riconoscimento dei soggetti a cui dobbiamo dare attenzione per promuoverne l'efficacia, e con l'elaborazione di un concept capace di legare unitariamente tutte le parti del progetto.
Nel corso delle revisioni ho notato che alcuni progetti non avevano un tema funzionale ed economico chiaro. Erano piuttosto collazioni di interventi di taglia modesta, oppure presentavano le incongruenze di progetti in cui le parti e le fasi dello sviluppo si articolano debolmente.
Credo che le revisioni svolte in aula vi abbiano consentito di elaborare un quadro - un racconto - del vostro progetto capace di metterne insieme solidamente le parti: il contesto di riferimento, il tema funzionale, le dimensioni, i principali soggetti interessati, la fascia di mercato in cui si inserisce l'offerta.
Le lezioni hanno anche approfondito le voci di costo e di ricavo sulle quali si basano le valutazioni. Che si tratti di flussi attivi (i valori di vendita o di locazione) o dei flussi passivi (i costi), ora dovreste avere un'idea chiara di cosa entra nella valutazione e dove lo si deve andare a cercare.
Le revisioni in questo senso hanno consentito anche di apprezzare l'impegno critico che distingue la buona attività di valutazione (pensate alle differenze tra i valori delle fonti, ai problemi di omogeneizzazione tra prezzi di offerta, prezzi e stime).
Nel corso di questa settimana mi aspetto che siate in grado di chiudere questa fase e di produrre una sintesi dei costi e dei ricavi del progetto, dalla quale trarre un primo quadro delle convenienze dei soggetti interessati a realizzare il progetto.

Buon lavoro

EM

Seminario di mercoledì

Domani, mercoledì 15, ascolto le vostre presentazioni e l'avanzamento delle vostre valutazioni.
Le discussioni sul caso di Bassano della scorsa settimana hanno evidenziato come l'analisi dei valori possa rivelarsi un'operazione dagli esiti per nulla scontati.
Conto che anche domani la presentazione dei valori di costo e di mercato permetta lo sviluppo ragionato - da un punto di vista economico - dei vostri progetti.

EM

fonti del mercato

Le slide presentate dall'arch. Barbara Bolognesi mercoledì scorso sono a vostra disposizione - in formato pdf - cliccando sul titolo.
Segnalateci eventuali difficoltà nel download del file.

Hotel, campeggi, ostelli: lo schema per la fattibilità

Lo sviluppo di un campeggio al Cavallino è stato presentato nel corso dell'ultimo seminario di giovedì. Il tema è interessante non solo per la sua originalità, ma anche perché permette di chiarire le relazioni che si instaurano nell'ambito dello sviluppo di beni strumentali all'esercizio di funzioni terziarie: è il caso di albergi, ristoranti, ostelli, b&b.
Individuiamo i soggetti partendo dalla fine: il soggetto gestore dell'attività terziaria - l'albergatore, il gestore di campeggio, per fare due esempi - possono non essere interessati a essere proprietari dell'immobile. Può essere per loro più conveniente essere conduttori e dunque pagare l'affitto alla proprietà degli immobili. Sulla base del loro business plan determinaranno un affitto massimo in ragione dei ricavi e dei costi attesi.
Chi sviluppa deve necessariamente fare i conti con questa disponibilità massima di spesa, con questo affitto potenziale. Se un gestore di campeggi, sulla base del suo conto economico, è in grado di cedere alla proprietà immobiliare al massimo 100.000 euro all'anno, questa cifra diviene un vincolo di cui tenere conto.
Immaginiamo che lo sviluppatore voglia effettuare un investimento convincente sotto il profilo della fattibilità. Dovrà allora tradurre questo vincolo in termini di flussi (un affitto massimo) in un valore di stock (un valore complessivo del bene). Ciò è possibile capitalizzando il valore del flusso. Supponiamo di capitalizzare il valore del nostro campeggio al 10%, il valore massimo del nostro investimento deve essere di un milione di euro (100.000/0,1).
Le fasi dell'investimento sono allora le seguenti: chi promuove lo sviluppo individua un acquirente interessato a mettere a reddito un bene immobile. L'acquirente investitore compra il nostro campeggio per 1 milione di euro ad uno sviluppatore che ottiene il proprio profitto ed esce di scena. Il proprietario del bene lo cede al conduttore che è gestore del campeggio, per la somma di 100.000 euro all'anno. L'investitore trova correttamente remunarato il proprio investimento: ne ottiene infatti il 10%. Il gestore del campeggio riesce a condurre la propria attività ottenendo il profitto relativo remunerando il capitale immobiliare ottenuto in locazione.
Lo schema può subire delle variazioni e degli adattamenti (ad esempio con la fusione in un unico soggetto promotore investitore), ma rappresenta una buona base per dare soluzione al tema della fattibilità di un immobile destinato a essere un campeggio o un hotel.

Buon lavoro e buon fine settimana

EM

Bassano terziaria?

Nel corso dell'ultima revisione, un gruppo ha presentato i valori immobiliari relativi al segmento della residenza e del terziario nella città di Bassano.
Lo scarto è apparso netto. Vado a memoria e quindi posso sbagliarmi, ma i valori del segmento terziario oscillavano tra i 1150 e i 1500 euro, mentre nel segmento residenziale la stessa fonte indicava un minimo a 2500 euro/mq commerciale e un massimo a 3500 circa.

Le ipotesi sono due.
La prima: la fonte consultata non riesce a restituire i valori del mercato terziario e fornisce una visione distorta del mercato.
La seconda: il mercato del segmento terziario a Bassano è assai modesto e francamente puntare la riqualificazione di un'intera parte del centro su un nuovo centro direzionale appare avventata.
Nel corso dei prossimi seminari, ai gruppi impegnati su Bassano l'onere di darci qualche elemento di chiarezza a questo riguardo.

Buon lavoro,

EM

Le nuove politiche per la casa e il social housing

Vi segnalo il convegno di oggi pomeriggio alle 15.00 presso la Chiesa di San Vidal a Venezia che si svolge all'interno della terza edizione di Urbanpromo
Saranno presentate le esperienze di housing sociale sotto il profilo del montaggio dei progetti. Un'iniziativa che credo utile per tutti coloro che si occupano di progetti a destinazione residenziale in cui sia presente una componente sociale.

siedlung pilotengasse a vienna

progettisti:
Herzog & De Meuron, Steidle + Partner, Adolf Krischanitz
with: Gerhard Schlager, Franz Meisterhofer, Karl Peyrer- Heimstätt
colour concept: Oskar Putz

localizzazione:
Vienna-District 22
Hausfeldstraße

periodo:
1986-1992 per la progettazione e la costruzione


per tutti coloro che si cimentano nell'arduo compito di separare l'uomo dalla sua adorata automobile, progettando complessi residenziali in cui il garage o il parcheggio non è sotto o dentro casa, consiglio un'occhiata ad un progetto viennese di herzog & de meuron

nella vasta periferia che si estende sulla sponda sinistra del danubio, quella ove sorge UNOcity, H&dM, sul solco della vasta cultura architettonica sviluppata nei paesi di influenza germanica in materia di abitazioni popolari, siedlung, hanno progettato un complesso residenziali che si contraddistingue per l'accesso esclusivamente pedonale alle abitazioni: la macchina viene lasciata nel parcheggio limitrofo, posto sul lato nord;
va fatto notare che i percorsi di accesso pedonale sono stati attentamente dimensionati per l'eventuale passaggio di mezzi di soccorso o mezzi per traslochi; risulta evidente come una scelta significativa,drastica e poco comune, come quella di allontanare i parcheggi dalle abitazioni, debba essere attentamente ponderata e calibrata per le ineludibili necessità abitative, ma possa dare al progetto un'identità propria, non solo a livello edilizio, ma anche e soprattutto a livello compositivo: infatti se i prospetti e le planimetrie dei singoli edifici possono risultare poco appariscenti e monotoni, ovvero non da H&dM, la composizione dell'intera siedlung non ha niente di già visto, classico o scontato, tipico di H&dM

per dare un'occhiata dall'alto:
http://www.flashearth.com/?lat=48.22277&lon=16.483884&z=18.2&r=0&src=ggl


ff

Valori di mercato e di costo del progetto nel seminario di giovedì

Abbiamo considerato nel corso delle ultime lezioni la stima dei valori di costo e di mercato alla base della valutazione economica del progetto. Nel corso del seminario di domani, giovedì 9, darò priorità a quei gruppi che hanno già cominciato ad affrontare il reperimento e l'analisi dei dati relativi al progetto.
In questo modo avremo la possibilità di considerare gli aspetti operativi legati alla stima dei valori del progetto nel concreto sviluppo dei vostri elaborati.

Revisioni di giovedì

Giovedì scorso la didattica era sospesa, ma abbiamo comunque gestito in modo informale l'attività didattica presso il mio studio alle Terese.
Sono riuscito a discutere i primi 10 gruppi, mentri altri tre - secondo la mia lista - non hanno ricevuto l'attenzione che meritavano (Fenzato+Pantarotto, Peota+Conca, Chalati).
Gli ultimi saranno i primi: giovedì parto da loro nel consueto seminario settimanale.

Il blog del corso

Un buon corso mette insieme una comunità, non si limita a trasferire conoscenza. Mette in gioco la volontà di apprendere, non solo quantità di informazione.
Per arrivare a questo obiettivo, credo sia utile mettere vicino ai tradizionali strumenti della didattica - la lezione, la revisione, l'incontro a ricevimento - anche uno spazio virtuale che consenta approfondimenti e discussioni che in aula - per motivi di tempo e di organizzazione generale - non sono possibili.
In questo blog cercherò di sviluppare, insieme ai miei collaboratori, i temi del corso che mi sembrano sacrificati nelle ore del mercoledì e del giovedì, gli spunti e le idee che magari maturano tra una lezione e l'altra e che solo un deposito elettronico consente di valorizzare.
A voi l'opportunità di uno spazio meno vincolante e forse anche più stimolante della più o meno rigida articolazione didattica tradizionale.
Quasi inutile a dirsi: educazione e civili forme di espressioni sono condizioni necessarie per la partecipazione al blog.
Buon lavoro,

Ezio Micelli