Tre lezioni a partire dal seminario di giovedì

I seminari tenuti dagli esterni - per quanto ricchi di stimoli - possono essere divagazioni o poco più. Mi piacerebbe che il seminario di giovedì lasciasse qualche spunto di riflessione e per questo ritorno su tre argomenti che trovo di rilievo.

1) La valutazione economica del progetto non è una semplice collezione di numeri. Nell'esperienza di REAG - come nelle esercitazioni che insieme sviluppiamo nel corso - il progetto deve essere letto nella capacità di rispondere a bisogni e a domande collettive; deve valorizzare i luoghi e le loro peculiarità, esprimerne il valore sociale e di mercato. Prima dei numeri, consideriamo ciò che il progetto rappresenta per un mercato, inteso come individui e gruppi che si incontrano domandando e offrendo beni e servizi. Questa parte, se ben sviluppata, consente un racconto del progetto complementare a quello che tradizionalmente siete chiamati a produrre nei corsi di progettazione e composizione.

2) Realizzare e gestire un progetto impone di considerare spesso più mestieri. Nei progetti complessi la parte immobiliare si fonde e si integra con la produzione di servizi. Se consideriamo il caso discusso da Luca Pavan, consideriamo un'ampia gamma di servizi legati al comparto termale/cura del corpo, alla ristorazione, al commerciale. Questi servizi si svolgono nei luoghi del progetto, devono generare flussi reddituali tali da remunerare sia chi li eroga (commercianti, ristoratori, albergatori, operatori specializzati) che chi ha investito negli immobili. Dividere gli ambiti di valutazione è un'operazione che può apparire artificiosa, ma è necessaria per distinguere correttamente i ruoli dei soggetti coinvolti.

3) Anche nell'ambito del solo progetto immobiliare dobbiamo riconoscere più mestieri. Il primo progetto era sviluppato e gestito da un unico operatore, che riuniva in un unico soggetto il mestiere del developer - ovvero di chi promuove la trasformazione dell'ambiente fisico - e dell'investitore, che invece si limita a gestire i beni messi a reddito. Ogni compito comporta precisi rischi, e ad ogni livello di rischio corrisponde un adeguato rendimento. Se ricordate, il modello finanziario illustrato diversificava il tasso di attualizzazione della prima fase - più rischiosa - rispetto a quello della seconda parte, meno aleatoria nei risultati economici e quindi caratterizzata da un tasso più contenuto.

Buon fine settimana

EM