Hotel, campeggi, ostelli: lo schema per la fattibilità

Lo sviluppo di un campeggio al Cavallino è stato presentato nel corso dell'ultimo seminario di giovedì. Il tema è interessante non solo per la sua originalità, ma anche perché permette di chiarire le relazioni che si instaurano nell'ambito dello sviluppo di beni strumentali all'esercizio di funzioni terziarie: è il caso di albergi, ristoranti, ostelli, b&b.
Individuiamo i soggetti partendo dalla fine: il soggetto gestore dell'attività terziaria - l'albergatore, il gestore di campeggio, per fare due esempi - possono non essere interessati a essere proprietari dell'immobile. Può essere per loro più conveniente essere conduttori e dunque pagare l'affitto alla proprietà degli immobili. Sulla base del loro business plan determinaranno un affitto massimo in ragione dei ricavi e dei costi attesi.
Chi sviluppa deve necessariamente fare i conti con questa disponibilità massima di spesa, con questo affitto potenziale. Se un gestore di campeggi, sulla base del suo conto economico, è in grado di cedere alla proprietà immobiliare al massimo 100.000 euro all'anno, questa cifra diviene un vincolo di cui tenere conto.
Immaginiamo che lo sviluppatore voglia effettuare un investimento convincente sotto il profilo della fattibilità. Dovrà allora tradurre questo vincolo in termini di flussi (un affitto massimo) in un valore di stock (un valore complessivo del bene). Ciò è possibile capitalizzando il valore del flusso. Supponiamo di capitalizzare il valore del nostro campeggio al 10%, il valore massimo del nostro investimento deve essere di un milione di euro (100.000/0,1).
Le fasi dell'investimento sono allora le seguenti: chi promuove lo sviluppo individua un acquirente interessato a mettere a reddito un bene immobile. L'acquirente investitore compra il nostro campeggio per 1 milione di euro ad uno sviluppatore che ottiene il proprio profitto ed esce di scena. Il proprietario del bene lo cede al conduttore che è gestore del campeggio, per la somma di 100.000 euro all'anno. L'investitore trova correttamente remunarato il proprio investimento: ne ottiene infatti il 10%. Il gestore del campeggio riesce a condurre la propria attività ottenendo il profitto relativo remunerando il capitale immobiliare ottenuto in locazione.
Lo schema può subire delle variazioni e degli adattamenti (ad esempio con la fusione in un unico soggetto promotore investitore), ma rappresenta una buona base per dare soluzione al tema della fattibilità di un immobile destinato a essere un campeggio o un hotel.

Buon lavoro e buon fine settimana

EM