Auguri

Molti auguri a tutti voi che seguite il blog di un felice Natale e di un 2009 di grandi soddisfazioni.
Ci rivediamo il 7 mattina per riprendere come di consueto le lezioni.

Ezio Micelli

Sui saggi di natura infrannuale

Come annunciato a lezione, vi segnalo una nota già presente nel blog del corso sul tema dei saggi di natura infrannuale curata dall'arch. Bolognesi.
La tabella, in particolare, dovrebbe essere di aiuto nella predisposizione dei vostri modelli finanziari.

Ezio Micelli

Le lezioni della settimana e un post sui tempi del progetto

Le due lezioni di mercoledì e giovedì sono come di consueto organizzate in due parti, con il seminario di revisione nella prima parte e lo sviluppo dei temi del corso nella seconda.
Vi segnalo inoltre un vecchio post sui temi dell'articolazione temporale del progetto.

Ezio Micelli

Ricapitolazione: a che punto siamo con il corso

Le prime lezioni hanno introdotto il tema, presentando i soggetti economici che concorrono allo sviluppo delle operazioni immobiliari e i loro obiettivi. Abbiamo poi considerato come - in operazioni di mercato - la valutazione decisiva è quella del developer: se questa figura non ritiene di ottenere un ritorno adeguato il progetto non viene realizzato.
La fattibilità del developer è sempre legata al rapporto tra ricavi e costi. I primi hanno a che vedere con il valore di mercato dei beni prodotti. La stima dunque dei beni esito della trasformazione è decisiva per la valutazione di fattibilità. Abbiamo considerato approfonditamente le modalità di indagine del mercato immobiliare.
Ci sono poi i costi. Dobbiamo sempre considerare la funzione di costo del developer e non quella del costruttore, anche se la parte di valore spettante a quest'ultimo sul valore complessivo del progetto è ovviamente di rilievo. Le stime dei costi tengono in considerazione le diverse metriche e le fonti specifiche. In particolare, per il costo di costruzione è utile procedere alla stima per via sintetica impiegando le fonti rappresentate dalle imprese e il prezziario della DEI.
Ora siamo a questo punto: incominciamo a confrontare costi e ricavi. Possiamo farlo in modo semplice: la stima del margine lordo del progetto ci aiuta a comprendere la sostenibilità del progetto. Sappiamo dallo studio della matematica finanziaria che non è corretto operare con valori diversamente posizionati nel tempo. E quindi bisogna allineare tutti i valori di costo e di ricavo al meomento della decisione, ovvero all'oggi.
Ciò conduce al calcolo del valore attuale netto. Che abbiamo imparato a determinare sotto il profilo tecnico ma sul quale dobbiamo ritornare sotto il profilo del senso economico. Lo faremo mercoledì, insieme alle tradizionali revisioni.

Ezio Micelli

Gli effetti della crisi: le virtù dell'integrazione verticale

Nelle prime lezioni del corso abbiamo affrontato il tema dei soggetti economici legati alle operazioni di sviluppo immobiliare. Abbiamo distinto l'imprenditore che promuove lo sviluppo (il developer) rispetto al costruttore a cui spetta il compito di eseguire l'opera ottenendo in cambio il profitto associato a tale operazione. Abbiamo anche considerato come sia frequente, soprattutto nei centri medi e piccoli, lo sviluppo di interventi di operatori che sono allo stesso tempo costruttori e sviluppatori, e che quindi riuniscono in un unico soggetto due missioni imprenditoriali.
La recente crisi, soprattutto a Nord Est, in assenza di grandi operazioni di rilievo, potrebbe significare la sopravvivenza soprattutto di quest'ultima categoria di operatori. La diminuzione dei margini legati allo sviluppo - esito del calo dei prezzi - mette in crisi gli sviluppatori, costretti in prospettiva a sostenere costi di costruzione più elevati in ragione, in particolare, delle recenti normative sul risparmio energetico.
Sviluppatori costruttori, in questa fase, sfruttano i benefici dell'integrazione verticale: possono infatti sacrificare parte del profitto nelle due operazioni guadagnando però complessivamente un ritorno economico sufficiente, perlomeno per superare la difficile fase del ciclo economico.
Non è detto quindi che modelli di impresa apparentemente superati si rivelino più adatti a superare la crisi che ha colpito il settore rispetto a modelli che normalmente consideriamo più evoluti.

I nuovi luoghi del commercio

In molte vostre esercitazioni il tema dei luoghi del commercio viene dato per scontato, quasi non conoscesse evoluzioni significative. Un negozio è un negozio: in termini amministrativi parleremo di funzione commerciale, accessoria magari ad altre funzioni in particolare quella residenziale.
La lettura del servizio curato da Nova 24, supplemento del Il Sole 24 Ore, di questa settimana consente una visione meno scontata dei luoghi del commercio. Le recenti tendenze esaltano aspetti come la relazione e l'emozione che danno qualità e senso al momento dell'acquisto. Relazione ed emozione sono decisive perchè l'esperienza dell'acquisto non sia semplice scambio, ma rappresenti appartenza ad una comunità, adesione ad uno stile di vita, conferma di valori.
I casi degli Apple store dove si celebra il rapporto con il marchio e ci si ritrova come comunità o i tentativi di alcune grandi catene di valorizzare l'acquisto come esperienza individuale e relazionale - si veda Ikea e l'acquisto sostenibile socialmente e ambientalmente - restituiscono la misura delle tendenze in atto.
Certo, molto è software (servizi, animazione) e spesso poco è hardware (i luoghi e la loro configurazione). Ma credo sia comunque utile uno sguardo più curioso e attento ai luoghi del commercio, sulla loro evoluzione e sul senso che possono nei nostri progetti.

Ezio Micelli