Saggi di attualizzazione di natura infra-annuale

Nello strumento dell’analisi dei flussi di cassa attualizzati, comunemente chiamato DCF, viene impiegato il tasso di attualizzazione per riportare al momento della stima i flussi di cassa dei vari periodi in cui l’investimento viene suddiviso dal punto di vista temporale.
Tali intervalli possono essere annuali, semestrali, quadrimestrali, ecc. Ne consegue che anche il tasso di attualizzazione può essere espresso su base annuale, semestrale, quadrimestrale, trimestrale, …, mensile, in ragione del grado di precisione dell’analisi.
Dalle fonti del mercato immobiliare si ottiene un saggio annuale, che viene ordinariamente indicato pari al 8-10%. A tal proposito si rimanda a quanto spiegato dal docente a lezione o tra gli spprofondimenti del blog.
Ci sono due metodi che consentono di passare da un saggio annuale ad uno su base periodale.
Un primo metodo, che è possibile definire “sintetico”, prevede che il saggio annuale venga diviso per il numero di periodi considerati, ovvero nel caso si voglia ad esempio passare da un saggio annuale ad un saggio semestrale, si procede dividendo il saggio annuale per il numero di semestri che ci sono in un anno, ovvero per 2. Analogamente qualora si desideri considerare un saggio quadrimestrale si procederà dividendo il saggio annuale per il numero di quadrimestri che compongono 1 anno, ovvero 3.
Esiste un secondo metodo per effettuare la conversione tra saggio annuale e saggio periodale, prevede l’impiego delle formule:

r annuale = ((1+ r k) ^k )-1

r k = ((1+ r annuale) ^ 1/k) -1

dove:
rannuale = saggio annuale
rk = saggio periodale (mensile, semestrale, …)
k= periodo considerato (ad esempio per il periodo mensile k=12, per il periodo semestrale k= 2, ecc. )

Viene allegata una tabella con il confronto tra saggio annuale e periodale per un intervallo compreso tra 7 e 14%.

Riferimenti bibliografici puntuali per approfondire l’argomento sono costituiti dai testi M. Simonotti, La stima immobiliare (pgg 95 – 99), e F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari (pg 112).

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Auguri di buon Natale e di felice 2008

Molti auguri a tutti voi da parte mia e di tutti i collaboratori di un buon Natale e un 2008 pieno di soddisfazioni. Fra cui anche un'ottima prova all'esame di Valutazione economica del progetto.

Arriverderci a gennaio,

Ezio Micelli

Roe e Roi

Nella valutazione degli indicatori finanziari del progetto avrete notato come la matrice non ha una riga per gli interessi sul capitale di debito. In altri termini, tra i costi dell'intrapresa non è riportata la voce interessi.
Non si tratta di una svista: il valore del progetto si stima assumendo che l'investitore promuova l'iniziativa senza ricorso al debito, ma solo con mezzi propri.
Il tasso di rendimento interno riflette la qualità finanziaria del progetto nell'ipotesi che tutto il capitale sia dell'imprenditore.
Il modello che voi utilizzate restituisce il Roi, il ritorno sull'investimento. Se decidete di ipotizzare un certo livello di indebitamento per finanziare il progetto (ipotesi più che plausibile), è vero che sosterrete dei costi aggiuntivi -gli oneri finanziari-, ma vi avvantaggerete dell'effetto leva e quindi potrete stimare un rendimento sul capitale finanziario superiore al rendimento del progetto.
La misura dello scarto la trovate nella formula

Roe = Roi + (Roi-i)*l

dove i rappresenta il tasso di interesse e l esprime il rapporto tra capitale di debito e mezzi propri dell'imprenditore.
Stimato il Roe, in ragione di un ordinario livello di indebitamento, è possibile valutare la sua congruità rispetto alle attese dell'investitore.
Al contrario, se è noto il valore obiettivo dell'investitore, si parte dal Roe, dalla struttura finanziaria ipotizzata (ad esempio: 50%/50%) e dal valore del tasso di interesse per stimare il saggio di attualizzazione da "battere" nel calcolo del Van.
In questo caso, il saggio di attualizzazione tiene conto sia del costo del capitale dell'imprenditore che del costo del capitale di debito: non a caso in inglese viene chiamato WACC, costo del capitale medio ponderato.
Se il modello di valutazione restituisce un Van positivo utilizzando un saggio di attualizzazione stimato secondo le regole del WACC, siete in grado di affermare che il progetto è grado di ripagare sia il costo del capitale di debito, sia il costo del capitale imprenditoriale, normalmente assai più caro.

L'attività della settimana

Siamo alla fine dell'anno e mancano poche lezioni alla fine del corso. Credo possa essere utile sviluppare al massimo l'attività seminariale prima delle vacanze e quindi vi propongo di discutere i vostri elaborati sia mercoledì che giovedì.
Come d'abitudine, le iscrizioni via mail sono benvenute per meglio organizzare il lavoro.

Ezio Micelli

Prossimo appello Clasarch

La prossima sessione d'esame è prevista il giorno 20 febbraio 2008, alle ore 09.30 in aula 1.8 al Magazzino 6 a Santa Marta.

EM

I risultati della prova del 30 novembre (ord 93)

I risultati della prova del 30 novembre scorso sono disponibili alla pagina delle comunicazioni del corso di Estimo Cla ord 93 dell'anno anno accademico 2005/06.
La registrazione dei voti positivi sarà effettuata in occasione del prossimo appello, la cui data, ancora da definirsi da parte della facoltà, vi sarà comunicata sempre anche su questo blog.

Ezio Micelli

La didattica della settimana

Dopo qualche settimana travagliata, ritorniamo allo schema tradizionale con due lezioni, una al mercoledì e una al giovedì.
La lezione di mercoledì sarà dedicata all'approfondimento di alcuni casi di studio: ci avviamo alle battute finali ed è fondamentale che possiate considerare casi di valutazione sviluppati organicamente.
La lezione del giovedì è dedicata al seminario di revisione dei vostri elaborati. Darò la priorità agli studenti in grado di presentare l'articolazione dei flussi di costo e ricavo e di presentare una valutazione degli indicatori finanziari del progetto (Van e Tri).
Come d'abitudine, accetto le prenotazioni via email per il seminario di giovedì.

Ezio Micelli

Lezione di giovedì 6.12

Vi ricordo che questa settimana si terrà attività didattica solo giovedì 6, in ragione della sospensione stabilita dalla Facoltà per il giorno 5.12.
Giovedì terrò una lezione che permetterà di inquadrare alcuni temi legati allo sviluppo temporale del progetto e all'effetto che quest'ultimo determina sulla valutazione di convenienza da parte del developer.

Ezio Micelli

Conferma prova 30 novembre 2007

Gentili studenti,

alla luce delle numerose richieste pervenute via mail, vi confermo che la prova per gli studenti del vecchio ordinamento è fissata per domani 30 novembre 2007 alle ore 11.00 presso la sede di Santa Marta.

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Prova straordinaria del 30 novembre

Vi confermo la prova straordinaria prevista per venerdì 30 novembre riservata agli studenti del corso di laurea in architettura ordinamento 1993.
Eventuali variazioni di aula vi saranno tempestivamente comunicati sul blog del corso.

Ezio Micelli

L'attività della settimana (28-29/11)

Come ho già avuto modo di dirvi la scorsa settimana, sulla base delle indicazioni fornite dal corso di laurea, l'attività didattica è sospesa il giorno di mercoledì mentre il giovedì terrò seminario sempre al Magazzino 6, aula 05-07.
La scorsa settimana ho visto diversi gruppi pervenire ad un buon livello di maturazione sia della stima dei corsti che dei ricavi. Nelle revisioni pubbliche di giovedì vorrei vedere dei quadri di sintesi che mettano a confronto i costi e i ricavi del progetto. Anche con qualche approssimazione, si tratta comunque di un passaggio fondamentale per a verificare la fattibilità del progetto.

Buon lavoro

EM

L'attività della settimana

Vi ricordo che questo mercoledì non si tiene lezione: è la festa cittadina della Madonna della Salute.
Tutto regolare invece per giovedì 22: in quell'occasione terrò un seminario per discutere l'avanzamento dei vostri lavori.
Ricevo, come d'abitudine, le vostre richieste di presentazione anche via posta elettronica secondo le consuete modalità.

Buon lavoro

EM

La valutazione dei centri commerciali

Il libro curato da Oliviero Tronconi e da Stefano Bellintani Valutazione e valorizzazione immobiliare. Esperienze, metodiche e casi studio, Il Sole 24 Ore, 2006, riporta diversi casi di valutazione basati sul procedimento del Discounted Cash Flow Analysis di centri commerciali e di interventi analoghi.
Ve lo consiglio per il suo forte carattere operativo e per la completezza dei riferimenti sotto il profilo delle voci e dei valori in gioco.

EM

Il procedimento di stima dei ricavi

Rispetto alle osservazioni fatte durante le revisioni di giovedì scorso sulla scelta del più probabile valore di mercato (ovvero della stima dei ricavi attesi dalla vendita del bene finito), ritengo doveroso fare una precisazione.
Applicare il procedimento di stima del valore di mercato della curva di frequenza (gaussiana) è sicuramente corretto in senso lato. Tuttavia nell’ottica della vostra esercitazione (verifica della fattibilità dell’investimento dal punto di vista del promotore immobiliare), ritengo che i ricavi attesi dalla vendita del bene finito, specie se il progetto prevede la realizzazione di un edificio di qualità elevata, non coincidano con il valore medio riscontrato dalle analisi di mercato. E’ improbabile infatti che un promotore si accolli il rischio di una trasformazione immobiliare a fronte di un ricavo medio.
E' più credibile che il nostro promotore voglia vendere il prodotto finito al valore maggiore possibile.
Alla luce di tale osservazione, per la stima dei ricavi attesi è comunque corretto condurre un’approfondita analisi di mercato e restituire una lettura di tali dati attraverso una gaussiana, ma il più probabile valore di mercato ritengo vada scelto con il procedimento sintetico della scala dei prezzi noti tra i casi massimamente analoghi rilevati tra gli interventi di nuova costruzione.
Resto a disposizione per le eventuali indicazioni che ritenete sull’argomento.

Barbara Bolognesi

L'attività didattica di questa settimana

Vi segnalo che l'attività didattica di questa settimana torna alla norma: il mercoledì è dedicato all'attività didattica con una lezione sulla matematica finanziaria, mentre giovedì sarà impegnato per la revisione dei vostri lavori.
La priorità va a quei gruppi che hanno già sviluppato l'indagine di mercato relativamente a costi e ricavi della trasformazione.

EM

Trend italiani e stranieri

Vi ho segnalato qualche giorno fa la tendenza del mercato immobiliare italiano ad una stasi dei valori quando non ad una vera e propria flessione.
La tendenza non è circoscritta al nostro paese. La globalizzazione opera anche nel settore di cui ci occupiamo e ne sia conferma il trend assai più cauto nella crescita di altri mercati immobiliari internazionali.
L'articolo di Business Week nel link riporta conclusioni analoghe a quelle del servizio dell'Espresso con riferimento al caso inglese. Cambia lo stile della rivista, ma le analisi convergono sul raffreddamento dei mercati.

EM

Seminario di giovedì 8.11

Procediamo alternando lezioni tradizionali e seminari. Giovedì 8.11 si terrà seminario. In quella data ragioneremo sulle modalità operative di acquisizione dei valori di mercato e di costo e avremo anche la possibilità di ascoltare alcune vostre proposte di lavoro.

A giovedì

Ezio Micelli

Progettare e valutare superluoghi

Nel corso della prima sessione di revisioni abbiamo toccato indirettamente il tema della progettazione e della valutazione di quei nuovi luoghi della città, che per lungo tempo sono stati definiti non-luoghi (pochi titoli sono stati fortunati come quello di Marc Augé) e che adesso sono stati ribattezzati Superluoghi.
L'articolo di Erbani mi sembra utile a inquadrare alcune discussioni sviluppate in aula.

Ezio Micelli

La difficile fase del mercato immobiliare

Vi segnalo questo servizio de l'Espresso sulla flessione del mercato immobiliare. In particolare, vi segnalo i grafici che evidenziano in modo chiaro la fase difficile del mercato: rallentamento dei tempi di commercializzazione, domanda in calo, valori costanti quando non in flessione.

Ne parleremo anche nella lezione di mercoledì.

Ezio Micelli

Appello straordinario per studenti corso Cla (ord 93)

Come annunciato, ho verificato la possibilità di un appello straordinario riservato esclusivamente agli studenti del Cla ordinamento 93.
La prova si terrà il giorno 30 novembre 2007 presso l'aula D della sede di Santa Marta alle ore 11.00.
Le iscrizioni avverranno per via telematica inviando una mail all'indirizzo estimob@iuav.it entro e non oltre il giorno 23 novembre, di modo da consentire la corretta gestione della prova.

Buon lavoro

Ezio Micelli

Presentazione delle esercitazioni

Da questa settimana vi chiederò di presentare i vostri lavori di esercitazione. lo scopo di questi primi incontri è di mettere a fuoco le caratteristiche economiche del vostro progetto. Alcuni di essi presenteranno caratteristiche relativamente semplici, altri più complesse. Altri ancora presenteranno caratteristiche tali da non poter essere oggetto di valutazione in quanto di evidente debolezza sotto il profilo della loro sostenibilità economica.
Ai gruppi che intendono presentarsi questa settimana chiedo di preparare alcune slide nei formati digitali che vi sembrano più semplici da gestire (pdf o ppt) e una sintetica introduzione al vostro progetto (intorno ai 10 minuti).
Per anticipare la propria adesione, potete inviare una mail all'indirizzo del corso (estimob@iuav.it) e avrete subito conferma della vostra posizione in lista.

Buon lavoro,

Ezio Micelli

Esempi di esercitazione

Nella sezione Materiali didattici del corso trovate cinque esercitazioni svolte da vostri colleghi. Non vanno considerate come modelli da seguire pedissequamente, ma come percorsi possibili per approfondire il tema della valutazione economica del progetto.
Ne riparliamo a lezione al prossimo seminario di giovedì.

Ezio Micelli

Orario di ricevimento

Riprendo il ricevimento degli studenti e dei laureandi il giovedì presso il mio studio delle Terese, dalle ore 14.00 alle ore 15.30.
Il primo incontro è fissato per il giovedì 18 pv.

Ezio Micelli

Registrazione telematica delle prove di esame

Vi comunico che tutte le prove di esame relative ai corsi di Estimo (Cla e Clape) e di Valutazione economica del progetto (Clasarch) sono state registrate per via telematica o per via cartacea.
So che qualcosa non va nel sistema di registrazione delle prove e dunque non esitate a tornare per verifiche e nuove registrazione, laddove necessario.

Ezio Micelli

L'appello è concluso

Oggi sono state registrate le prove del Cla (ordinamento 1993) e si sono svolte le ultime prove orali della laurea specialistica.
Per le registrazioni delle prove Cla non ancora effettuate aspetto gli studenti al prossimo appello di febbraio.

Ezio Micelli

Risultati delle prove Cla (ord 1993), prova del 18 settembre

Chiedo scusa per il ritardo nella presentazione dei risultati delle prove.
I risultati sono presentati analiticamente, per ciascuna domanda, e quindi è riportato il voto complessivo. Il peso dei quesiti è i seguente: le domande A, B e C pesano rispettivamente per il 20% ciascuno, mentre la prova a scelta multipla pesa per il 40%.

Elisabetta Giusta, 236657, A 20, B 24, C 20, SM 24 (7/12) voto finale 22
Anna Rocca, 232616, A 30, B 28, C 27, SM 28 (9/12) voto finale 28
Claudia Bernacchia, 236642, A 25, B 30, C 30, SM 26 (8/12) voto finale 27

La registrazione delle prove, come già indicato nel post del 19 settembre scorso, è fissata per domani mattina presso il mio studio presso la sede delle Terese.

Ezio Micelli

Risultati delle prove Clasarch, prova del 18 settembre

Chiedo scusa per il ritardo nella presentazione dei risultati delle prove.
I risultati sono presentati analiticamente, per ciascuna domanda, e quindi è riportato il voto complessivo. Il peso dei tre quesiti è stato considerato eguale.

Alfonso Piazza, 259750, 23, 16, 24, voto finale 21
Michel Carlana, 259892, 30, 28, 30, voto finale 29
Michele Cecchetto, 259824, 30, 23, 28, voto finale 27

Le prove orali, come già indicato nel post del 19 settembre scorso, sono fissate per domani mattina presso il mio studio presso la sede delle Terese.

Ezio Micelli

Conclusione dell'appello

Ieri abbiamo effettuato la seconda prova scritta della commissione straordinaria del Cla (ordinamento 1993) e la prova scritta degli studenti di Valutazione economica del progetto (Laurea specialistica di Architettura indirizzo città).
I risultati delle prove scritte saranno disponibili sul blog del corso entro il fine settimana.
Le prove orali degli studenti di Valutazione economica del progetto e la registrazione del voto da parte degli studenti del vecchio corso di Estimo si terranno il giorno 25 settembre alle ore 9.30 presso il mio studio nella sede delle Terese.

Ezio Micelli

I risultati della prova scritta del 7/9/2007 (corso Cla, ordinamento 1993)

Ecco di seguito i risultati della prova del 7 settembre scorso, riservata agli studenti del Cla (ord 93).
Vi ricordo che il peso relativo alle diverse domande è il seguente: le domande A, B e C hanno pesato per il 20% ciascuna, mentre i quesiti a risposta multipla hanno avuto un peso del 40%.

Burgigatto Alessandro, 238682, A: 30, B: 30, C: 27, MC: 29 (10/12), voto finale: 29
Catullo Serena, 232442, A: 29, B: 27, C: 23, MC: 26 (8/12), voto finale: 26
Dal Col Francesco,238615, A: 22, B: 21, C: 27, MC: 28 (9/12), voto finale: 25
De March Michela, 239253, A: 27, B: 24, C: 27, MC: 24 (7/12), voto finale: 25
Ghironi Zeno, 238921, A: 23, B: 16, C: 26, MC: 26 (8/12), voto finale: 23
Pierri Cristina, 239413, A: 28, B: 17, C: 22, MC: 26 (8/12), voto finale: 24
Rossi Valentina, 234267, A: 19, B: 16, C: 24, MC: 26 (8/12), voto finale: 22
Zaramella Elena, 233632, A: 28, B: 23, C: 27, MC: 26 (8/12), voto finale: 26

La registrazione del voto avrà luogo il 18 settembre prossimo in occasione della seconda prova scritta dell'appello di settembre.

Ezio Micelli

Appello a novembre (studenti Cla ord. 1993)

Alcuni studenti del Cla (ordinamento 1993) mi hanno chiesto di avere una prova straordinaria a novembre.
Ne parlerò con la presidenza per avere la conferma della fattibilità, in ragione del fatto che gli studenti del Cla non sono più frequentanti.
Sul blog troverete la data dell'eventuale prova straordinaria - subordinata ad un parere positivo del preside - e le modalità di iscrizione.

Buon lavoro

Ezio Micelli

Gli appelli del Clape e del Cla

Oggi si sono tenuti i due appelli del corso di Estimo del Clape e del corso di Estimo del Cla (ordinamento del 1993).
L'appello del Clape si è aperto e chiuso in giornata.
Si è tenuta la prima prova scritta del Cla, mentre gli altri studenti sosterranno la prova il giorno 18 pv in occasione della prossima prova prevista per il corso di Valutazione economica del progetto (vedi post del 18/8/2007).
Le valutazioni delle prove sostenute oggi saranno esposte nei prossimi giorni in questo blog.

Ezio Micelli

Le prove scritte

Per tutti tre i corsi di cui sono titolare (Clape, Cla, Clasarch) nelle date d'appello che ho indicato nei post precedenti si terranno le rispettive prove scritte, subito dopo l'appello dei presenti.

Buon lavoro

Ezio Micelli

Appello del corso di Estimo, Cla, di settembre

Il prossimo appello del Cla, ordinamento 1993, si terrà il giorno 7 settembre alle ore 12.00, presso la sede di S. Marta, in aula G.
In funzione del numero di iscritti valuterò la possibilità di una seconda prova scritta.

Ezio Micelli

Appello di Valutazione economica del progetto, Clasarch, a settembre

Il prossimo appello del Corso di Valutazione economica del progetto del Clasarch avrà luogo il giorno 18 settembre 2007 alle ore 9.30 presso la sede dei Tolentini in aula C2.

Ezio Micelli

Appello di Estimo, Clape, a settembre

Vi informo che il prossimo appello per gli studenti di Estimo del corso di laurea in Produzione dell'edilizia avrà luogo venerdì 07 settembre 2007 alle ore 12:00, presso la sede di S. Marta, in aula G.

Ezio Micelli

Sospensione del ricevimento

Da martedì 10 luglio sospendo il ricevimento studenti del martedì mattina sino a settembre.
Per i laureandi e per coloro che abbiano interesse a incontrarmi, incontri puntuali potranno essere concordati per posta elettronica.
Vi ricordo che domani, martedì 17, ricevo un gruppo di laureandi presso il mio studio delle Terese alle ore 14.30.

Buone vacanze

Ezio Micelli

I voti della prova del 22.6 del Cla

Ecco i voti della prova del corso di laurea in architettura (ordinamento 1993) che potranno essere registrati definitivamente il giorno 10 luglio.
Il voto accanto al nome è il voto finale della prova, mentre tra parentesi trovate i voti delle domande A, B e C, oltre al numero di risposte corrette nel test a scelte multiple seguito infine dal voto in quest'ultima prova.

Bolzoni Francesca 29 (30,30,30; risposte corrette 9, 27)
De Chirico Domenico 22 (24,21,17; risposte corrette 8, 25)
Diakosavva Angeliki 22 (21,20,18; risposte corrette 8, 25)
Gamba Enrico Maria 19 (19,16,20; risposte corrette 5, 19)
Lijic’ Lidija NS (18,16,18; risposte corrette 4, 17)
Miolli Silvia 23 (28,27,28; risposte corrette 3, 16)
Piccinini Valentina 21 (27,16,18; risposte corrette 7, 23)
Simcic Francesco 27 (29,26,28; risposte corrette 9, 27)
Superti Anna Luigia 21 (20,17,24; risposte corrette 6, 21)

Il peso delle prime tre domande è pari al 60% del voto finale (ognuna pesa il 20%), mentre il test a scelta multipla pesa il 40% del voto finale.
Ricordo infine che la prova è conisiderata sufficiente con almeno due prove positive su quattro e un voto medio complessivo pari almeno a 18/30.

Ezio Micelli

Voti delle prove scritte del Clasarch del 22.6

Pubblico di seguito i risultati delle prove scritte del Clasarch i cui esiti mi sono parsi molto soddisfacenti.
Ricordo che il peso relativo delle domande (il cui voto è riportato tra parentesi) è il seguente: la prima e la seconda contano ciascuna per il 35% del voto, mentre l'ultimo quesito pesa per il 30%.

Bertagnoli Laura 30 (29/30/30)
Cinzol Stefano 27 (28/25/28)
Mattiello Massimiliano 24 (28/17/27)
Miotto Alessandra 27 (25/28/27)
Nardi Carlo 27 (26/28/27)
Semenzato Marta 27 (27/27/27)
Vellar Nicoletta 30 (30/30/30)

A martedì per le prove orali.

Ezio Micelli

Prove orali Clasarch

Le prove orali del corso di laurea specialistica in architettura si terranno martedì 3 luglio presso lo studio del docente a partire dalle ore 10.00.
I risultati delle prove scritte sostenute il 22 giugno scorso saranno pubblicati a breve sulla pagina del corso e su questo blog con le consuete modalità.

Ezio Micelli

Registrazione prove scritte studenti Cla

Gli studenti del vecchio ordinamento del corso di laurea in architettura che hanno sostenuto le prove il 22 giugno possono registrare l'esito dell'esame il giorno 10 luglio alle 11 presso lo studio del ex convento delle Terese.
In quella data provvederò a registrare l'esito della prova degli studenti che hanno sostenuto la prova il giorno 14 giugno e che, per i più diversi motivi, non hanno potuto presentarsi il 22 giugno scorso.
I risultati delle prove sostenute il 22 giugno saranno pubblicati entro pochi giorni su l sito dello IUAV e nel blog secondo le consuete modalità.

Ezio Micelli

Spostamento secondo turno delle prove orali Clape

Le prove orali previste per il giorno 28 giugno sono spostate al giorno 29, alle ore 14.00, sempre presso la sede di San Donà.
Vi chiedo scusa per l'eventuale disagio.

Ezio Micelli

Le prove di recupero del Clape

In testa alla pagina delle comunicazioni del corso del Clape trovate i risultati delle prove di recupero relative alla prima e alla seconda parte del programma.

Ezio Micelli

I risultati della prova scritta del 14.6 (studenti ordinamento 93)

Vi lascio in visione i risultati della prova del 14 giugno, la cui registrazione è prevista per il 22 giugno pv, presso l'aula C2 ai Tolentini alle 9 e trenta.

Ezio Micelli

Le prove orali del 22 e del 28

Vi lascio l'elenco dei candidati del giorno 22 e del 28.
Non ci dovrebbe essere necessità di una data ulteriore.

Ezio Micelli

I risultati della seconda prova

Vi lascio i risultati della seconda prova intermedia del 5 giugno. Il voto medio è più elevato rispetto a quello della prima prova intermedia e di questo sono soddisfatto.
Vi ricordo che la prova può essere considerata positiva quando il voto è sufficiente in almeno due prove su quattro. Vi ricordo inoltre che il peso delle domande aperte è pari al 60% del voto finale (ogni domanda vale il 20%), mentre il peso delle domande a scelta multipla è pari al 40%.
Domani a San Donà terremo le prove di recupero e stabilirò le prove orali per gli studenti che abbiano superato entrambe le prove intermedie.

Ezio Micelli

I materiali del seminario di L Pavan

Sono da oggi a vostra disposizione i materiali del seminario dell'arch. Luca Pavan presentati nella lezione del 1 giugno.

Ezio Micelli

I contenuti della seconda esercitazione

L'obiettivo didattico della seconda prova è di verificare la vostra capacità nelle stime di tipo reddituale.

L'oggetto della stima può dunque essere un bene capace di generare reddito (un'abitazione, un complesso a destinazione terziaria) oppure un bene destinato a trasformazione (un'area edificabile, ad esempio, o un immobile di cui si ipotizza lo sviluppo migliorandone la funzionalità).
Nel primo caso, vi chiedo di considerare comunque un certo livello di complessità nel rapporto con i flussi reddituali. In altri termini, se dovete effettuare la stima di un alloggio, non vi chiedo di stimare il valore per semplice capitalizzazione, ma di valutare, ad esempio, la possibilità che il bene venga acquisito per 8/12 anni per poi essere rivenduto.
Vi faccio presente che in sede di seminario è stata esattamente questa la dinamica che Luca Pavan vi ha presentato nel primo caso illustrato.
Nel secondo caso, potete invece considerare il suolo su cui insiste il bene della prima esercitazione. Il procedimento è quello del valore di trasformazione e credo che alla luce di quanto illustrato a lezione e di quanto presentato nel secondo caso del seminario del primo giugno non ci siano problemi concettuali insormontabili.
Come per la prima esercitazione, la natura della stima è particolare: non siete chiamati a presentare ad un committente una relazione testuale lunga e articolata, quanto invece un elaborato sintetico (in formato powerpoint per esempio) dal quale si evinca con chiarezza la vostra professionalità e la solidità delle vostre conclusioni.

Individuato il bene, la metodologia è quella presentata nelle diverse lezioni del corso. Mi sembra comunque utile presentarvi una possibile scaletta dei materiali che articolano l'elaborato:

- due slide per caratteristiche dello stato di fatto e di diritto (destinazione urbanistica, indice di edificazione, oppure, se il bene è locato, da quanti anni, aspetti fisici e funzionali del bene e del contesto)
- una/mezza slide per la misura della consistenza
- una slide per il metodo seguito e per dichiarare il tipo di fonti impiegate (prioritariamente sul web)
- una/due slide per i dati quantitativi raccolti e per la loro discussione
- una slide per la presentazione del modello finanziario (che ovviamente non potrà che essere semplificato rispetto alle forme considerate nel seminario di lunedì)
- una slide con le conclusioni della stima e con le vostre considerazioni critiche, se ve ne è bisogno.

In sintesi, dalle 5 alle 8 slide dovrebbero essere sufficienti per svolgere il compito.
Come per la prima esercitazione, gli archh Bolognesi e Fregonese sono a vostra disposizione per consultazioni on line rispetto alla sviluppo della prova.

Ezio Micelli

La prova intermedia e l'esame

Il 5 giugno si terrà la seconda prova intermedia. La sua struttura è assolutamente analoga a quella della prima prova: tre domande aperte e 10 domande con risposta a scelta multipla.
La correzione delle prove sarà celere e i risultati saranno comunque a vostra disposizione entro il 15 giugno, data della prova di esame.
Il giorno 15 ci sarà la possibilità per coloro che devono sostenere una prova intermedia (sia perché il voto è stato insufficiente, sia perché il voto pur sufficiente non è ritenuto adeguato) di sostenere una prova di recupero.
In quella stessa data, organizzeremo il calendario delle prove orali per coloro che abbiano superato con voti positivi le due prove intermedie.
Darò la possibilità a chi ne faccia richiesta di sostenere la prova orale il 15 stesso.

Ezio Micelli

Il seminario del 1 giugno

Luca Pavan è stato studente del Clape. Ha seguito l'indirizzo di gestione dell'architettura e dopo essersi (brillantemente) laureato è andato a Milano al Master sui temi del Real Estate promosso dal Politecnico di Milano. Da lì ha incominciato una bella carriera presso REAG, la più iumportante società italiana di valutazioni immobliari.
Sono lieto di averlo con noi per presentare due casi di studio, attinenti la seconda parte delle vostre lezioni. Nel corso del seminario di venerdì primo giugno considereremo l'impiego di modelli reddituali per la stima di beni destinati alla trasformazione e di beni di cui si considera preminente la componente reddituale.
Il seminario è importante dunque per due motivi. Il primo è legata alla seconda prova intermedia, assai prossima. Il secondo è di carattere più generale: dà carne e sangue a una possibile carriera professionale che riguarda il vostro futuro.

Ezio Micelli

Risposte generali ai quesiti sulle esercitazioni

Vi scrivo alcune ulteriori delucidazioni in riferimento alla I esercitazione:
- sia la I che la II esercitazione andranno rigorosamente stampate su carta e presentate in occasione dell'esame orale; non è prevista alcuna collezione via posta elettronica delle stesse; ognuno di voi è tenuto a presentarsi all'esame in possesso di entrambe le esercitazioni;
- per chi si trovi a dover affrontare problemi legati ad una sostanziale diversità tra la consistenza del proprio progetto e quella delle fonti individuate, ripropongo una ri-lettura del post intitolato "Il bene di stima oggetto dell'esercitazione" (3 maggio);
- aggiungo inoltre che, nel caso non riusciate a trovare fonti riferite a consistenze sopra i 200 mq, è veramente difficile che per transazioni di tale dimensione, che magari superano il milione di euro, vi vengano date informazioni utili in agenzia, sia possono non aver mai trattato casi di tale rilevanza, sia per ovvia tutela di informazioni di questo tipo in loro possesso; ed inoltre sappiate che per pezzi tanto grandi, quasi unici, il prezzo diventa l'esito di una contrattazione tra venditore e compratore che, anche per questioni economico-fiscali, può discostarsi dai parametri di mercato;
- per chi si è sentito dire che "il prezzo d'offerta non di discosta dal prezzo di chiusura": valutate innanzi tutto chi ve lo dice e sappiate che un agente immobiliare non è interessato a non creare l'aspettativa di sconti o ribassi rispetto ai valori che propone, perchè il suo compenso è una provvigione percentuale; con tutte le cautele del caso, una forchetta del 5-10% è plausibile in un mercato mediamente attivo;
- per chi utilizza il procedimento di "scala dei prezzi noti": sappiate che voi cercate un posizionamento rispetto a dei "capisaldi" di cui dovreste conoscere le caratteristiche; è ovvio che, per progetti che prevedono particolari dotazioni tecnologiche, sarebbe preferibile fare riferimento a casi similari per realizzare correttamente una "scala dei prezzi noti" entro cui posizionare il proprio bene; se non avete trovato questa casistica potere anche considerare un metodo pluriparametrico per "pesare" adeguatamente l'aspetto tecnologico o altre particolarità del vostro bene.

Fabio Fregonese

I voti della prima prova intermedia

Sono pubblicati i voti relativi alla prima esercitazione. Sono sufficientemente soddisfatto dei risultati, anche perché l'esperienza mi insegna che la seconda prova intermedia conduce di norma a esiti più brillanti, trascinando verso l'alto le votazioni finali.
I miei complimenti a Davide Bortoluzzo, Alberto Girotto e Gianluca Pittacolo per le ottime prove.

Ezio Micelli

Ancora sulle esercitazioni

Vi scrivo qualche appunto per rendervi più agevole lo svolgimento della I esercitazione.
Vi invito in particolare:
> a fare riferimento in maniera rigorosa all'ultima slide "Ricapitolando" delle "Indicazioni per la I esercitazione", a predisporre cioè una sequenza orientativamente di 6 slide così come indicato;
> a valutare in maniera attenta i dati che avete raccolto, suddividendo le fonti dirette e le indirette e distinguendo tra prezzi e valori d'offerta;
> a non "tagliare via testa e coda della gaussiana" come alcuni di voi hanno proposto in maniera meccanica per far coincidere media e moda; innanzi tutto se media e moda non coincidono non è un errore, ma un sinonimo della necessità di approfondire la lettura di quel mercato e di evidenziarne peculiarità che vi possono essere sfuggite; inoltre non è necessario eliminare "sia testa che coda", ma potrebbe essere corretto eliminare solo i dati che stanno ad uno dei due estremi della vostra gaussiana;
cercate di motivare ogni passaggio, perché è ciò che dovrete illustrare in sede di esame orale;
> specificatamente riguardo al parametro tecnico: se avete progettato ambienti particolari dal punto di vista geometrico e volumetrico, con spazi a doppia altezza o ballatoi, utilizzate il parametro €/mq piuttosto che €/mc;
Vi invito infine a contattarci via posta elettronica agli indirizzi che vi sono stati forniti (estimob@iuav.it e fabio.fregonese@gmail.com) per eventuali chiarimenti, che troveranno risposta in forma collegiale sul blog, e per sottoporci la versione finale del vostro primo elaborato.

Fabio Fregonese

Ultime lezioni

Vi ricordo quali sono le attività da ora fino alla fine del corso. Martedì prossimo affronteremo il tema della fattibilità dei progetti privati, mentre il giorno 22 il tema sarà quello del catasto e dei suoi valori. Il giorno 29 (martedì) o il giorno 1 giugno (venerdì, la data sarà scelta a breve) l'arch Luca Pavan, già studente del Clape e oggi valutatore di REAG, primaria società italiana nel settore delle valutazioni immobiliari, presenterà alcuni casi di valutazione reddituale di beni immobili. Il 5 giugno ci sarà la seconda prova intermedia.
Vi ricordo infine che il 15 giugno la facoltà ha previsto l'appello della sessione di giugno.

Ezio Micelli

Il bene di stima oggetto dell'esercitazione

Tre studenti - Bars, Vidali, Moschino - mi spiegano che la villa da loro progettata mal si addice ad una indagine di mercato: si tratta di un bene con caratteristiche peculiari che mal si presta - soprattutto in ragione della dimensione dell'unità abitativa - ad una stima comparativa con un adeguato numero di prezzi rilevati.
Il tema credo sia assolutamente comune a tutti voi: rispondo ai tre, ma credo che il ragionamento valga un po' per tutti.
Le strade che vi propongo sono due. la prima prevede che voi ipotizziate il frazionamento della villa in più unità immobiliari. La seconda, più radicale, prevede che voi recuperiate molto semplicemente altre unità immobiliari da porre a oggetto di stima.
Prediligo la prima ipotesi, ma accetto anche la seconda nel caso il frazionamento non si riveli progettualmente fattibile e sensato.

Ezio Micelli

Bolla immobiliare

Abbiamo spesso parlato a lezione dei cicli immobiliari. Abbiamo considerato come oggi il mercato sia oggi in una fase matura, in cui i valori non solo sembra abbiano raggiunto un punto di massimo, ma scontino forse anche un eccesso di valore - una bolla speculativa - di cui alcuni temono l'entità per via degli effetti negativi che ciò potrebbe avere sul resto dell'economia.
Vi lascio questo servizio curato dalla redazione di Repubblica on line sul tema. Mi sembra sia una buona occasione di connettere i temi del corso a scenari più ampi di carattere nazionale e internazionale.

Ezio Micelli

Lo sviluppo delle esercitazioni

Ieri abbiamo discusso sul tema delle esercitazioni e mi sembra utile ritornare sul tema per chiarire qualche aspetto in modo esaustivo.
Il primo punto riguarda il bene di cui va realizzata la stima: se non riuscite in alcun modo a valorizzare la vostra attività progettuale, scegliete un bene immobile a vostra disposizione (perché lo avete affrontato in altri corsi, ad esempio). Qualora la localizzazione sia problematica, non esitate a rilocalizzarlo in un'area urbana per la quale siano disponibili adeguati dati e informazioni.
Il secondo riguarda invece il numero dei componenti dei gruppi di lavoro. Allo scopo di favorire economie di scala nel corso del semestre, accetto gruppi di due o tre persone. Ovviamente, chi ritiene di lavorare al meglio da solo lo può fare senz'altro. Vi ricordo peraltro come il voto sull'elaborato non dipenda solo dalla qualità di quest'ultimo, bensì dalla qualità della discussione - sempre individuale - che evidenzierete in sede di esame.
Il terzo punto concerne la tempistica. Come vi ho detto ieri, l'esercitazione deve essere conclusa orientativamente nei prossimi dieci giorni, per poi passare allo studio della seconda parte del corso e preparare la seconda prova e la seconda esercitazione. I collaboratori al corso - gli architetti Bolognesi (barbarab@iuav.it) e Fregonese (fabio.fregonese@gmail.com) - sono a vostra disposizione via mail per approfondire ulteriori aspetti tecnici legati allo sviluppo del lavoro.
Eventuali commenti utili a tutti saranno pubblicati su questo blog.
Infine, sotto il profilo amministrativo, vi chiedo di comunicare ai miei collaboratori la formazione dei gruppi di modo da poter disporre quanto prima di una anagrafe completa del corso.

Buon fine settimana

Ezio Micelli

Le prove, le esercitazioni, il voto

Anticipare tutte le domande di domani è difficile. Provo a farlo cercando di limitare al minimo il tempo da dedicare alle questioni amministrative.

1. Come saranno valutate le prove? La vostra esercitazione non sarà valutata in sé, bensì in sede di contraddittorio: in altre parole, dovrete difendere il vostro elaborato di sede di esame. Qualora il lavoro sia di gruppo, ognuno difenderà l'elaborato da solo e i vostri saranno eventualmente differenziati.

2.Quanto pesano le prove nel voto finale? Pesano per il 20% la prima e per la stessa pecentuale la seconda. In tutto la discussione delle due prove concorre per il 40% del vostro voto finale. Le due prove intermedie pesano per il 60% complessivamente, diviso a metà tra la prima e la seconda prova.

3. Per quando bisogna preparare le due esercitazioni? Senza vincoli particolari, ma esortandovi a non perdere tempo, credo che la prima debba essere chiusa entro due settimane dalla prima prova intermedia, e così pure la seconda. In questo modo dovreste avere tutte le conoscenze per affrontare al meglio le prove senza perdere troppo tempo: per questa ragione ho chiesto elaborati leggeri e non vere e proprie stime.

Buon lavoro

Ezio Micelli

I prezzi edonici e il test di domani

Una precisazione per non passare sonni inquieti.
La parte sui prezzi edonici è stata posta alla vostra attenzione solo come materiale di approfondimento personale.
Non è dunque oggetto del test di domani.

Buon lavoro

Ezio Micelli

Prova intermedia del 24

Provo a fugare le vostre ultime curiosità sulla prima prova intermedia del 24.
Sono previste 3 domande aperte in cui siete chiamati a sviluppare il quesito con riferimento sia alla parte di metodo che a quella di applicazione.
Ogni domanda vale il 20% del punteggio finale della prova.
!0 quesiti a domanda multipla completano la prova: si tratta di quesiti che testano capacità e conoscenze in modo più rapido, ma senza mai cadere nella trappola della verifica nozionistica. Questa seconda parte della prova pesa per il 40% del voto.

Buona preparazione

Ezio Micelli

Recupero del 27 aprile

Vi ricordo che il giorno 27 aprile, dalle 9.30 fino alle 12.40, recuperiamo la lezione che mi avete chiesto di spostare prevista per questa settimana.
Il tema della lezione sarà dedicato al valore di trasformazione.
A breve troverete i materiali pubblicati sul web.

Ezio Micelli

Forma e contenuti dell'esercitazione

Ritorno sul tema dell'esercitazione affinché possiamo rendere il più utile possibile il tempo speso in aula nella seconda parte della lezione seminariale prevista per il giorno 24 pv nel seguito della prima prova intermedia.
L'obiettivo didattico è quello di testare le vostre capacità, il vostro saper fare, e dunque di rendere operativi i contenuti di teoria e metodo discussi nel corso. Sotto il profilo pratico, lo scopo dell'esercitazione è di realizzare una stima del più probabile valore di mercato di un bene immobile.

Intanto, affrontiamo il tema di quale bene immobile. Credo che la cosa più utile sia quella di considerare un bene che voi stessi avete progettato e di cui magari siete a conoscenza del valore di costo. Faccio presente che, allo scopo di differenziare l'attività dei diversi gruppi, lo stesso bene può essere collocato in diversi ambiti urbani (possiamo simulare che uno stesso immobile a destinazione residenziale possa essere ubicato nella periferia di Padova, di Mestre, di Treviso o dove ci pare più opportuno).

La natura della stima è particolare: non siete chiamati a presentare ad un committente una relazione testuale lunga e articolata, quanto invece un elaborato sintetico (in formato powerpoint per esempio) dal quale si evinca con chiarezza la vostra professionalità e la solidità delle vostre conclusioni.

Individuato il bene, la metodologia è quella presentata nelle diverse lezioni del corso. Mi sembra comunque utile presentarvi una possibile scaletta dei materiali che articolano l'elaborato:

- una/mezza slide per la localizzazione del bene
- una/mezza slide per le caratteristiche intrinseche
- una/mezza slide - eventuale - per caratteristiche posizionali intrinseche e/o economico-fiscali
- una slide per la misura della consistenza
- una slide per il metodo seguito e per dichiarare il tipo di fonti impiegate (prioritariamente sul web)
- una/due slide per i dati quantitativi raccolti e per la loro discussione
- una slide per la sintesi e la formulazione del valore

In sintesi, dalle 5 alle 8 slide dovrebbero essere sufficienti per svolgere il compito.
Ne riparliamo il 24, ma credo che questa nota possa aiutarvi a identificare con precisione l'attività da svolgere.

Ezio Micelli

Contenuti della prima prova intermedia

La prova prima prova intermedia verterà sui contenuti delle seguenti lezioni:
1.Introduzione all'economia
2.Definizione e principi dell’estimo
3.Procedimenti diretti e indiretti di stima
4.Procedimenti pluriparametrici di stima
5.Stima per capitalizzazione dei redditi
6.Casi di stima
Per lo svolgimento della prova non è ammesso l'uso del cellulare: gli studenti sono invitati a presentarsi alla prova muniti di calcolatrice.

Barbara Bolognesi

Come avrete avuto modo di notare, la lezione sulla matematica finanziaria non rientra nella prima prova prova intermedia. E' richiesta solo la conoscenza dei temi - che ho peraltro ripreso nella specifica lezione - che riguardano la capitalizzazione dei redditi.
Lascio alla seconda prova - per ragioni di equilibrio didattico - l'accertamento delle vostre conoscenze su questo tema.

Ezio Micelli

Prima prova intermedia e organizzazione didattica

Ho ricevuto molte richieste affinché la prova intermedia - fissata da tempo per il 17 aprile - venisse spostata.
Vengo incontro alla vostra richiesta, pur non ritenendo utile modificare il programma di lavoro.
Il 17 ho inoltre deciso di non andare avanti con il programma delle lezioni: credo che proporvi alcuni temi impegnativi della seconda parte del corso in una settimana dedicata ad altre prove non sarebbe proficuo: meglio allora spostare tutta l'attività didattica alla prossima settimana.
La prova intermedia è così spostata al 24 aprile. In quella stessa settimana, dopo essermi consultato con la segreteria, troveremo la data per il recupero dell'attività didattica.

Ezio Micelli

Lezione del 13 aprile 2007

La lezione di venerdì 13 aprile si terrà a partire dalle ore 9.30.
La comunicazione prevede una prima parte in cui verranno illustrati dei casi applicativi sulla stima del valore di mercato, ed una seconda parte in cui verranno fornite indicazioni puntuali per la redazione del vostro primo elaborato intermedio.

Barbara Bolognesi

Le prossime tre lezioni

La prossima lezione, prevista per il 3 aprile, riguarderà il tema dei procedimenti pluriparametrici di stima. Vi segnalo che avremo di discutere anche alcuni aspetti di carattere generale come, in particolare, le fonti del mercato immobiliare per il reperimento dei dati necessari alla formulazione delle stime. Dopo la pausa delle vacanze pasquali, ci rivedremo il 13 aprile, nella lezione di recupero prevista per compensare le ore di didattica che non abbiamo svolto il giorno di martedì grasso. La lezione del 13 è tutta dedicata a stime ed è di fondamentale importanza per la redazione del vostro primo elaborato intermedio.
La lezione del 17 aprile è invece dedicata - nella prima parte - alla prima prova intermedia, mentre la seconda prevede un seminario per lo sviluppo del primo elaborato.
EM

Capitalizzazione dei redditi

La lezione di oggi, per continuità con gli argomenti della matematica finanziaria, riguarderà la stima analitica del valore di mercato e la capitalizzazione dei redditi.
La prossima settimana invece concluderemo il ciclo delle lezioni sui procedimenti di stima del valore di mercato con i procedimenti pluriparametrici.
EM

Le esercitazioni del Clape

Vi ricordo che la verifica delle vostre abilità, del vostro saper fare si baserà su due sintetiche esercitazioni. La prima prevede la stima di una unità immobiliare che avete progettato voi stessi (o che hanno progettato dei vostri colleghi) per via sintetica e per analitica. La seconda prevede invece la stima del valore di trasformazione di un'area edificabile (o di un manufatto destinato a trasformazione).
Le due stime devono essere predisposte orientativamente per la metà di aprile (dopo le vacanze di Pasqua), mentre la seconda dovrà essere predisposta per la fine delle lezioni.
Uno schema tipo dell'esercitazione vi sarà presto fornito sul sito e sul blog. La traccia sarà organizzata sinteticamente in 5/10 slide.
La verifica della vostra preparazione si baserà dunque sia sulle prove scritte tradizionali - destinate a valutare le vostre conoscenze teoriche e applicative di ordine generale - sia sulle esercitazioni. Il peso relativo delle prove è il seguente: le prove scritte pesano per due terzi del voto finali, mentre il terzo restante dipenderà dalla discussione delle esercitazioni di stima.

Nuovo calendario prove orali

E' pubblicato il calendario aggiornato delle prove orali. Non sono ammessi cambi di turno.
Resto a disposizione per le indicazioni che ritenete all'indirizzo mail: estimob@iuav.it
Barbara Bolognesi

Ultimi esami il 21 e il 26 di marzo

Le ultime prove orali sono fissate per i giorni 21 marzo e 26 marzo. Il 21 saranno esaminati 11 studenti, mentre il 26 i restanti 13. Le liste con i nomi dei candidati saranno pubblicate sul blog e sul sito del corso in serata.
EM

Risultati prova scritta CLA del 26 febbraio

Sono pubblicati i risultati della prova scritta del 26 febbraio 2007.
La registrazione delle prove positive avverrà il martedì 20 marzo dalle 11.00 alle 12.00 presso lo studio del professore (sede delle Terese). In assenza di accordi con la docenza, la valutazione è da considerarsi non accettata.
Barbara Bolognesi

Nuovo orario di ricevimento

A partire dal 13 marzo modifico il mio orario di ricevimento sulla base dell'attività didattica del secondo semestre e vi ricevo con piacere dalle ore 11.00 alle 12.30 presso il mio studio delle Terese.
Ezio Micelli

Esami orali del 13 marzo

Venendo incontro alle vostre richieste, l'esame orale del 13 è posticipato. La nuova data verrà comunicata a breve.
Buon lavoro,
Barbara Bolognesi

The Ocean Dome

Nel corso dei seminari abbiamo spesso parlato di concept più o meno ambiziosi, di idee progettuali più o meno audaci.
Tra quelle che nemmeno mi ero figurato c'è questo parco tematico al chiuso in Giappone, in cui la temperatura è controllata e il sole brilla sempre alto nel cielo. Onde artificiali movimentano un'acqua sempre tersa e cristallina, mentre nei momenti di pausa è posibile sdraiarsi su di una spiaggia fine quanto candida.
La natura artificiale costa 50$ al giorno, e dalle foto sembra un successo di pubblico. Una bella lezione per misurare con maggiore ardimento le nuove intersezioni tra entertainment e immobiliare.

Ezio Micelli

Risultati prova scritta del 15 febbraio

Vi lascio i risultati della prova scritta del 15 febbraio scorso.
EM

Calendario delle prove orali

Il calendario delle prove orali ha subito dei cambiamenti in seguito ad improrogabili ed imprevisti impegni di ricerca del professore.
Gli esami orali previsti per lunedì 5 marzo 2007 sono posticipati a mercoledì 7 a partire dalle ore 15.30.
Gli esami orali previsti per lunedì 12 febbraio sono posticipati a martedì 13 a partire dalle ora 9.30. In tale occasione inizieranno le prove orali anche degli studenti che hanno svolto (e superato con esito positivo) la prova scritta del giorno 15 febbraio 2007, i cui risultati saranno pubblicati a breve.
Non sono concessi spostamenti di turno.

Resto a vostra disposizione all'indirizzo estimob@iuav.it

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

I risultati della prova scritta (studenti ordinamento 93)

Potete trovare a questo indirizzo i risultati della prova del 15 febbraio scorso.
La registrazione è prevista per domani 26 febbraio, come già indicato da diversi giorni alla pagina delle comunicazioni del corso.
EM

Gli esami del vecchio ordinamento

Gli studenti del vecchio corso di Estimo dell'ordinamento 1993 sono stati tutti indirizzati alla commissione straordinaria che presiedo. In altri parole, chi deve sostenere l'esame di Esame della laurea quinquennale sotiene l'esame con me.
Le regole sono per tutti le stesse: gli studenti del vecchio ordinamento sono considerati tutti come non frequentanti e seguono le regole previste nel mio ultimo corso, svoltosi nell'anno accademico 2005/2006.
Lascio la pagina del sito IUAV che consente l'accesso immediato al programma, ai materiali didattici e ai riferimenti bibliografici (si accede cliccando il titolo). Nella sezione comunicazioni potete trovare inoltre tutte le comunicazioni relative allo svolgimento delle prove e ai risultati conseguiti.
Buon lavoro
EM

Prove scritte

Per evitare errori e incomprensioni, ricordo agli studenti del Cla che devono sostenere l'esame di Estimo che la prima prova scritta si è tenuta il giorno 15 e la seconda si terrà lunedì 26 pv. Gli studenti della laurea specialistica in architettura hanno invece già avuto sia la prima opportunità del 5 che la seconda del 15, i cui risultati saranno resi noti lunedì prossimo.
Buon lavoro,
EM

I risultati della prova del 5 febbraio

Da oggi sono disponibili le valutazioni della prova del 5 febbraio scorso.
EM

Pubblicazione risultati prova scritta del 5.2

Domani saranno pubblicati i risultati della prova scritta del 5 febbraio. Vi anticipo che i risultati mi sembrano convincenti e che mi hanno sostanzialmente soddisfatto.
EM

La prova del 15 febbraio

Il giorno 15 tengo due appelli: quello del corso della laurea specialistica e quello del corso di Estimo, oggi non più attivo.
Alle 9 e 30 farò l'appello per entrambe le prove. L'esito dell'appello del corso Clasrch mi permetterà di dividere le prove orali nel corso della settimana e di individuare gli studenti interessati a superare la prova scritta, mentre l'appello del corso Cla serve solo ad accedere alla prova scritta.
Dopo aver organizzato prove orali e prove scritte per entrambi i corsi, procederò con le prove scritte. Probabilmente avrò bisogno di due turni. Nel frattempo, se le condizioni lo consentono, comincerò le prove orali dando priorità ai casi che necessitano di ultimare la prova con urgenza. Poi procederò con le prove orali secondo l'ordine alfabetico.
Vi segnalo che il giorno 15 sono impegnato nel pomeriggio in una riunione in Rettorato. Dedicherò quindi agli esami solo la mattinata.
EM

Sospensione ricevimento giovedì 15

Giovedì prossimo, 15 febbraio, non terrò ricevimento poiché impegnato negli esami previsti in quella data dalla facoltà. Per quesiti rapidi non esitate a venire all'appello.
EM

Revisioni a ricevimento

Le ultime revisioni - brevi, su aspetti puntuali del vostro lavoro - le teniamo nelle ore destinate a ricevimento, il giovedì dalle ore 11.45 alle ore 13.15, nel mio studio alle Terese.
EM

I risultati della prova

Ci vorrà una decina di giorni per valutare le prove intermedie di ieri 5 febbraio: nei giorni che precedono l'appello del 15 troverete nel sito della scuola e in questo blog il foglio con i risultati della prova.
Vi ricordo inoltre che il 15 farò l'appello e ordinerò gli orali per coloro che sono intenzionati a chiudere l'esame. L'alto numero di prove scritte del corso di laurea ordinamento 93 mi impegnerà a lungo e quindi non credo vi sarà la disponibilità, se non per casi eccezionali, per prove orali destinate a studenti della laurea specialistica.
A presto
EM

Iscritti alla prova di fine corso

Gentili studenti, vi segnalo che alla pagina delle comunicazioni sono pubblicate tutte le indicazioni relative alla prova di fine corso programmata per il giorno lunedì 5 febbraio 2007 a partire dalle 14.30 in aula N1 presso la sede di Santa Marta.

Vi invito a portare una calcolatrice. Non è ammesso l’uso del cellulare.

Resto a vostra disposizione all'indirizzo estimob@iuav.it

Buona giornata,
Barbara Bolognesi

Conclusione seminario integrativo

Grande successo del seminario integrativo per la revisione dei vostri elaborati. E quindi si proroga la settimana prossima, sempre dalle ore 10 alle 13 presso il mio studio alle Terese.
La lista dei gruppi - non modificabile - è quella predisposta oggi.

Con i migliori saluti

EM

Come leggere il saggio di attualizzazione

Nel corso delle revisioni di oggi ho notato come ci fosse qualche difficoltà a interpretare in modo corretto il saggio di attualizzazione. Molti di voi si limitano a riportare il valore del 10% su base annua senza comprendere pienamente il senso di una simile scelta.
Proviamo allora a ritornare sul tema. Se scelgo di attualizzare i valori di un investimento al saggio del 10% è perché investimenti alternativi di rischio analogo sono in grado di rendere un valore di questo ammontare. E ciò, ad esempio, lo posso dire sulla base della mia esperienza del settore e delle precedenti occasioni di investimento.
Ottenere un valore attuale netto di segno positivo equivale ad avere un'indicazione di questo tipo: l'investimento oggetto di valutazione rende più del valore di soglia selezionato -il saggio di attualizzazione, appunto- e quindi l'investimento è fattibile.
Se, poniamo, investo 1000 euro e l'anno successivo ottengo 1200 euro e il rischio connaturato all'investimento mi suggerisce un saggio di soglia del 10%, allora la valutazione evidenzia un Van positivo: l'investimento rende di più della soglia stabilita e quindi va utilmente intrapreso.
Un passo avanti. Un imprenditore è consapevole del vantaggio che ritrae dalla possibilità di indebitarsi. Sa che grazie al debito il suo capitale può rendere di più. Di questa consapevolezza deve tenere conto anche nella scelta del saggio di attualizzazione. Come? Ritorniamo all'esempio. Se un imprenditore sa di potere disporre del 50% delle risorse necessarie al proprio progetto al tasso del 5%, dovrà valutare il costo medio pesato del capitale determinando il nuovo saggio di attualizzazione: (0,5*0,10+0,5*,0,5=0,075). Sulla base della scelta finanziaria del nostro imprenditore abbiamo ricalcolato il saggio di attualizzazione del progetto. Vi segnalo che attualizzare al nuovo saggio del 7,5% significa considerare due diversi prezzi d'uso del capitale: quello dell'imprenditore, pari al 10%, e quello di debito pari al 5%.
Porre dunque il 10% come saggio di attualizzazione significa assumere questo valore come soglia da battere nel giudizio di redditività dell'investimento. Se poi consideriamo un ricorso ordinario all'indebitamento (normalmente tra il 50% e il 60%) delle risorse necessarie allo sviluppo del progetto, dobbiamo considerare quel saggio non come prezzo d'uso del capitale dell'investitore, ma come media ponderata del capitale (proprio e di debito) a disposizione dell'investitore.

Buon lavoro,

EM

Ultimi riferimenti bibliografici

Vi lascio alcuni riferimenti bibliografici per l'ultima sezione del corso, dedicata agli strumenti di partnership tra pubblico e privato. Sul project financing, il testo che vi consiglio è quello di Gianfranco Imperatori, La finanza di progetto, Il Sole-24 Ore, MIlano, 2003. Il tema dei programmi integrati l'ho sviluppato a partire da un mio saggio del 2004 che lascio tra i materiali in download. Analogamente, il tema della perequazione può essere approfondito a partire dal mio volume Perequazione urbanistica, Marsilio, 2004, la cui bibliografia credo consenta una accettabile base di partenza sull'argomento. Le società di trasformazione urbana sono oggetto di più letture nel volume curato da G. Storto, Le società di trasformazione urbana, Il Sole 24 Ore, Milano, 2004.

Buon lavoro

EM

Capitalizzazione dei redditi

Sul tema della capitalizzazione dei redditi limitati ed illimitati, si vedano le lezioni n. 5 e 6 del corso del prof. Micelli cliccando sul titolo del post.

Barbara Bolognesi

Prova di fine corso

La prova scritta di fine corso è fissata per il giorno lunedì 5 febbraio 2007 presso la sede di Santa Marta. Le ragioni della scelta sono legate alle disponibilità delle aule data dalla Facoltà.
Per accedere alla prova è necessario iscriversi via mail all’indirizzo estimob@iuav.it entro le ore 24.00 di domenica 28 gennaio 2007.
Indicazioni ulteriori sullo svolgimento della prova verranno fornite in seguito.

Barbara Bolognesi

Revisioni/Seminario integrativo

Ho ricevuto diverse richieste di avere un'ultima revisione all'elaborato.
Mi sembra che ciò possa aiutare la vostra preparazione e quindi vi segnalo che giovedì 25 gennaio ricevo presso il mio studio (sede delle Terese) i gruppi interessati dalle ore 10 alle ore 13.

Buon lavoro

EM

Prove scritte, prove orali

Alcuni di voi mi hanno chiesto di modificare il calendario delle prove, altri si sono limitati alla semplice richiesta di informazioni. Rispondo a tutti cercando di presentare sinteticamente le prossime scadenze del nostro corso.
Le prove scritte finalizzate a testare la vostra capacità di restituire criticamente i temi di metodo sono previste per i giorni 5 e 15 di febbraio.
Le prove orali relative alla discussione dell'elaborato sono previste a partire dal giorno 15 febbraio. In quella data, in occasione dell'appello, sarà mia cura presentare il calendario delle prove orali.

Buon lavoro

EM

Case, capannoni, rischio e rendimento

Valentina pone un problema interessante a cui credo sia utile rispondere diffusamente in uno specifico post.
Il problema che pone è il seguente (spero di riportare correttamente il suo pensiero): com’è questa storia che un capannone in periferia rende più di una bella casa in centro storico? Mi risulta difficile credere che un capannone a Porto Viro renda meno di un’abitazione a San Marco.
Provo a spiegare.
L’abitazione a San Marco partecipa di un mercato attivo da secoli, in cui una domanda solvibile interessata a locare un alloggio non è in discussione. Il capannone a Porto Viro è stato costruito per soddisfare una domanda oggi magari significativa, ma la qualità della localizzazione è ancora da verificare, soprattutto se consideriamo il medio/lungo periodo.
L’abitazione ha caratteristiche tali per cui – pur dovendo intervenire con manutenzioni ordinarie e straordinarie – alla fine siamo confidenti che qualcuno, anche tra decenni, considererà quel bene utile a soddisfare una domanda. Siamo un po’ meno sicuri di ciò quando consideriamo il nostro capannone: il tasso di obsolescenza delle tecnologie e dei processi di produzione è decisamente più rapido e non è affatto detto che il capannone sia in grado di soddisfare le esigenze dell’utenza tra vent’anni.
L’abitazione è dunque un bene in grado di generare redditi nel tempo stabilmente e continuativamente, senza troppa aleatorietà. Il capannone genera redditi più variabili, meno sicuri nel tempo.
Il mercato registra questa diversa variabilità dei redditi e quindi porta a rendimenti differenziati: più alti i rendimenti del capannone che presenta un rischio relativo più importante, più contenuti per l’abitazione che ha rischio più limitato.
Attenzione: a questo punto è doveroso introdurre una postilla importante. Nel lungo periodo, al rendimento legato a reddito ordinario – che è quello di cui abbiamo parlato sino ad ora – si deve aggiungere il rendimento per l’incremento di valore patrimoniale (l’aumento dei valori di mercato nel tempo). Per questa ragione le famiglie considerano l’abitazione un buon investimento: se è vero che essa consente di guadagnare un rendimento tutto sommato modesto (il 4-5% al lordo di spese e imposte), è altresì vero che nel lungo periodo – poniamo 15-20 anni – l’evidenza empirica segnala un aumento dei valori di mercato del bene che può essere importante e può concorrere in modo deciso al rendimento complessivo dell’investimento.
A mercoledì,
EM